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En 1992, la Central Unitaria de Trabajadores (CUT), la Confederación Paraguaya de Trabajadores (CPT) y la Central Sindical de Trabajadores del Estado (Cesitep) impulsaron la construcción de tres grandes obras, entre las que destacaba un complejo de 3.500 departamentos a ser edificado en un predio de 195.000 metros cuadrados en Mariano Roque Alonso. Las obras fueron financiadas a través del Banco Nacional de Trabajadores (BNT), que disponía del aporte del 1% del salario de los trabajadores y de los depósitos de la mayoría de las entidades públicas, entre ellas el Instituto de Previsión Social (IPS). En realidad, todo aquello no fue más que una enorme estafa cometida, entre otros, por Roque Antonio Carmona (“empresario” correntino), Édgar Cataldi (presidente del BNT) y Alan Flores (sindicalista). Todos ellos, por lo demás, se hallan impunes.
El vaciamiento del banco provocó su quiebra y el IPS recibió como dación en pago el predio y el complejo habitacional mencionados, a los que se atribuyó un valor total de 55.000 millones de guaraníes. La obra había quedado inconclusa al cabo de tres años y hoy sigue abandonada, en un estado a todas luces ruinoso. Finalmente, con un enorme lucro cesante para el patrimonio del IPS a causa de la prolongada desidia, la Ley Nº 4777 le autorizó el 2 de noviembre del año pasado a vender el inmueble por el valor fijado en la tasación hecha por una firma especializada, cuyo monto no debía ser inferior al fijado por el Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC).
Extraoficialmente, se sabe que la tasación habría sido fijada en 16 millones de dólares, lo que equivale a unos 73.000 millones de guaraníes, al tipo de cambio actual.
De entrada, surge la cuestión de por qué se contrató una consultoría si, de todos modos, su valuación no debía ser inferior a la del MOPC. Por lo demás, el trabajo encargado tropezó desde el comienzo con la dificultad de que no se podía “evaluar si la fundación está bien hecha o no, porque son cosas que no se pueden observar a simple vista”, como lo admitió la propia ingeniera contratada. Esto significa que la construcción podría tener vicios ocultos. Ningún potencial comprador medianamente sensato correría el riesgo de adquirirla en esas condiciones, pues corregir las fallas que se descubran y eventualmente incluso tener que demoler lo edificado tendría enormes costos.
Aparte de los cimientos, que no habrán sido evaluados, en el complejo habitacional existe el serio problema de que es necesario construir instalaciones para evacuar las aguas servidas, ya que no cuenta con sistema de cloacas. La tasadora no pudo haber justipreciado el valor de las importantes obras complementarias que aún se requieren. En efecto, había declarado que “el objetivo es poder conocer el valor actualizado de mercado de este inmueble de acuerdo a lo existente y no lo que estaba previsto construir, con base en observaciones y mediciones directas”. En todo caso, se hubiera tasado solo el predio desnudo, sin considerar los departamentos truncos.
En realidad, lo aconsejable es que el IPS, en vez de limitarse a vender el inmueble “con todo lo en él clavado y plantado”, llame, sobre la base de la tasación resultante, a un concurso de precios nacional e internacional en que los propios interesados estimen el valor del inmueble y presenten sus ofertas. En la práctica, un inmueble vale lo que el comprador está dispuesto a pagar por él y no lo que el dueño cree que vale.
Aunque hacer algo rentable con el complejo habitacional de Mariano Roque Alonso demandará, sin duda, decenas de millones de dólares, hay abundantes fondos en el mundo en busca de proyectos inmobiliarios atractivos. El auge del mercado del ramo de nuestro país es un indicio de que vale la pena invertir en el sector.
Habría que derogar, pues, el art. 3°, inc. a, de la Ley N° 4777/12, que obliga al IPS a fijar el valor de la transferencia del inmueble, según la tasación realizada por la empresa consultora, ya que, dado el tremendo deterioro del complejo, que ni los tasadores nombrados están en condiciones de justipreciar, el concurso de precios, sin base de venta, es la vía más práctica y realista a seguir si se quiere que el IPS venda por fin un inmueble que ejemplifica, de la mejor manera, la magnitud que puede alcanzar la corrupción cuando intervienen políticos sinvergüenzas, funcionarios deshonestos, sindicalistas codiciosos y oscuros personajes de avería.
El complejo habitacional de Mariano Roque Alonso está allí, como mudo testigo de una época que ya no debe volver, y al que se debe dar sin más demora una solución sensata y definitiva.