Fideicomiso

La presencia de muchos edificios capitalinos en fase de construcción es posible gracias a fuertes inyecciones de dinero, cuyos impulsores no necesariamente acudieron a un préstamo ordinario para ejecutar sus proyectos, sino que se valieron del sistema denominado fideicomiso.

¿En qué consiste? Mediante el negocio fiduciario, una persona (también llamada fiduciante, fideicomitente o constituyente) entrega a otra (fiduciario), uno o más bienes específicos, transfiriéndole o no la propiedad de los mismos con el objetivo de que este último los administre, enajene y desarrolle determinadas acciones, sea en provecho del fideicomitente o de un tercero (fideicomisario o beneficiario).

Si el negocio implica la transferencia de la propiedad, se denomina fideicomiso; si no, es tomado como encargo fiduciario. El fideicomitente puede ser una persona natural o jurídica. A nivel local, solo los entes bancarios y financieros autorizados por el Banco Central del Paraguay (BCP) pueden ser fiduciarios; mientras que el beneficiario puede ser una o más personas.

En el Paraguay, los organismos habilitados para emplear este esquema son nueve; además de los bancos, se encuentra la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD), la que puede actuar de fideicomitente, fiduciario o beneficiario. En otros países se permite, incluso, a personas físicas o inmobiliarias operar como fiduciarios profesionales.

Las operaciones fiduciarias pueden ser de inversión, inmobiliaria, de administración de procesos de titularización y de garantía. El fideicomiso y el encargo fiduciario presentan conveniencias, si el modelo ejecutado es el adecuado, indican Edgar Alarcón Bacigalupo y Héctor Cañete, miembro del Directorio y gerente interino del área de fiducias de la AFD, respectivamente.

Alarcón afirma que la versatilidad, flexibilidad, minimización del riesgo de los negocios, factibilidad de que el patrimonio es inembargable son solo algunas de las ventajas del fideicomiso, siempre y cuando sean supervisados. Resalta que la quiebra del fideicomitente, del fiduciario o beneficiario no significa la quiebra de la operación del fideicomiso. “Hay que entender que el fideicomiso es una herramienta de garantía, un instrumento jurídico”, agrega.

La fiducia inmobiliaria otorga a los inversores la tranquilidad de que el dinero será destinado netamente a la obra. Es por esta razón que para acelerar el ritmo de la construcción, se acude al fideicomiso. Este, a su vez, permite la venta de unidades en pozo (o preventa), facilitando a los proyectistas la captación de dinero que ponga a la inversión en su punto de equilibrio.

“Se introduce un proyecto que costaría USD 10 millones, se indican los valores de presente y de futuro. Los inversores ponen un dinero (a riesgo), se construye el edificio y se comercializa, y, sobre el valor final de lo que se vendió menos lo que se gastó, el inversor recupera su plata”, ejemplifica Alarcón.

Cifras. Estas actividades están nacionalmente reguladas por la ley 861/96 de Bancos; la ley 921/96 de Negocios Fiduciarios y la resolución 12/2011 que reglamenta las operaciones fiduciarias. Conforme a las estadísticas del BCP, en 2014 se operativizó un total de 541 fideicomisos, de los cuales 472 correspondieron a fideicomisos de garantía, 36 de perfil inmobiliario, 18 de administración y 15 de titularización.

Las cifras arrojan un total de 479 operaciones en 2013 (62 más en 2014), lo que en patrimonio autónomo significó más de G. 3 billones (alrededor de USD 630 millones al cambio actual).

En el mercado interno hay casos emblemáticos, como el de Las Palmas (tiendas Pilar), la edificación del World Trade Center Asunción, de Torre Aviadores y Torres Miranda, que obtuvieron y obtienen el equilibrio del negocio mediante el fideicomiso.

Modalidades

En cuando a las modalidades, pueden darse el fideicomiso al costo o al precio fijo. El primero se caracteriza porque el valor final de lo construido depende del costo final del proyecto, en tanto que en el segundo existe un compromiso de venta a precio fijo, asumiendo el riesgo de los desfases que presenten los presupuestos de costos.

541 operaciones de fideicomiso se concretaron en el 2014, según el BCP.

472 fideicomisos de garantía fueron realizados en el período anterior.