El crecimiento no fue azaroso ni repentino. Según explica a ABC Negocios Raúl Constantino, presidente de la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (Capadei), el punto de inflexión fue claro y con fecha concreta: el inicio de la pandemia del coronavirus en 2020, que modificó hábitos de consumo, prioridades familiares y decisiones de inversión de miles de paraguayos.
“La prohibición de viajes al exterior, especialmente de vacaciones, obligó a la gente a quedarse en casa. En ese contexto, San Bernardino apareció como una opción cercana, accesible y atractiva para atravesar el encierro”. La ciudad del verano se convirtió, primero, en refugio y escape; luego, en una alternativa concreta de inversión inmobiliaria.
Pandemia, encierro y un cambio de mentalidad
Indicó que, durante los meses más duros de la pandemia, el interés por viviendas con espacios abiertos, contacto con la naturaleza y posibilidades de descanso creció de forma exponencial. San Bernardino, situada a orillas del lago Ypacaraí y a poco más de una hora de Asunción, reunió esos atributos.
Desde 2020, la demanda de viviendas de fin de semana se disparó y generó un efecto dominó: suba de precios, aparición de nuevos desarrollos, llegada de condominios privados, countrys y expansión del mercado hacia zonas aledañas como Altos y el eje Luque–San Bernardino.
La barrera: movilidad y acceso
Constantino aclara que, pese al fuerte dinamismo, la ciudad todavía no se consolidó como un polo de residencia permanente. “La mayoría de las viviendas son casas de fin de semana. El porcentaje de personas que decide mudarse definitivamente sigue siendo bajo; se podría hablar de un poco más del 20%”.
Uno de los factores que inciden en esta realidad es la infraestructura vial y de transporte. Si bien se registraron mejoras en los últimos años, el traslado cotidiano entre Asunción y San Bernardino continúa siendo lento y complejo para quienes trabajan en la capital. Esa limitación frena, por ahora, la posibilidad de un crecimiento residencial permanente más acelerado.
Entre Altos y el espejo del lago
El boom inmobiliario no solo incrementó la cantidad de operaciones, sino que también diversificó el perfil del comprador. Según el titular de Capadei, hoy conviven dos grandes segmentos bien definidos.
Por un lado, están quienes priorizan la vista panorámica y eligen zonas altas, tanto en San Bernardino como en Altos. Se trata de compradores que apuestan a condominios o lotes individuales en altura, con visuales privilegiadas del lago Ypacaraí, mayor privacidad y entornos más exclusivos.
Por otro lado, persiste el comprador tradicional, que busca estar “al lado del lago o sobre el lago”, manteniendo el vínculo histórico entre la ciudad y su espejo de agua. Este perfil prioriza la cercanía directa con el lago como valor central de la inversión.
Ambos segmentos comparten un mismo objetivo: mejorar la calidad de vida y contar con una propiedad de descanso que combine naturaleza, seguridad y confort.
El precio de la tierra: suba, pico y estabilización
El aumento de la demanda tuvo un impacto directo en el valor de la tierra. “Sí, la tierra se encareció. Hubo una gran demanda de terrenos y aparecieron numerosos condominios”, cuenta Constantino.
Estos desarrollos cerrados ganaron protagonismo por varios motivos: seguridad, servicios compartidos y mantenimiento, aspectos clave para viviendas que no se ocupan de manera permanente.
Los condominios incorporaron amenities que antes no eran habituales en la zona: piscinas, gimnasios, canchas deportivas, áreas sociales y, en algunos casos, lagunas artificiales. Todo esto elevó el estándar del producto inmobiliario ofrecido.
No obstante, el dirigente empresarial sostiene que el momento de crecimiento explosivo ya quedó atrás. “Hoy la demanda se estabilizó y la oferta se equilibró. El crecimiento continuará, pero a un ritmo mucho más lento”, afirma. A partir de ahora, el desarrollo del mercado dependerá en gran medida de la capacidad de la ciudad para acompañar el crecimiento con inversiones en infraestructura y servicios.
Impacto económico local y expansión territorial
El crecimiento inmobiliario tuvo un impacto directo en la economía de San Bernardino. La recaudación municipal aumentó, permitiendo mayores inversiones públicas, mientras que el movimiento económico se expandió hacia localidades vecinas.
Zonas que históricamente tenían bajo valor inmobiliario comenzaron a revalorizarse a partir de la instalación de barrios cerrados y condominios. “Cuando se instala un condominio, todo el entorno gana valor”, explica Constantino, marcando uno de los efectos más visibles del desarrollo urbano.
A diferencia de otros mercados, el perfil del comprador en San Bernardino es mayoritariamente de usuario final. “Casi no existen inversores que compren para revender. Es un producto pensado para quien lo va a usar”, subraya. Esto le da al mercado una característica particular: menor especulación y mayor estabilidad en el tiempo.
Extranjeros y jubilados residentes permanentes
Un dato llamativo del proceso es el perfil de quienes sí optaron por establecerse de manera permanente en la zona. Según Capadei, la mayoría son extranjeros, especialmente jubilados europeos, que encuentran en San Bernardino un lugar tranquilo, con buen clima y costo de vida aún competitivo en comparación con otros destinos de la región. Este grupo aporta una dinámica distinta al mercado: demanda servicios durante todo el año y contribuye a la consolidación de una economía menos estacional.
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Precios sin promedio y una oferta heterogénea
Hablar de precios promedio en San Bernardino es complejo. La oferta es amplia y muy diversa. “Hay casas de US$ 100.000, de US$ 400.000 y también propiedades que alcanzan dos millones de dólares. Hay casas, departamentos y todo tipo de productos”, detalla Constantino. El mercado apunta principalmente a un segmento de clase media alta hacia arriba, ya que se trata, en la mayoría de los casos, de una segunda vivienda.
En cuanto a los terrenos, la variedad también es significativa: desde lotes urbanos tradicionales de 12 x 30 metros (360 m2) hasta terrenos en condominios y barrios cerrados que superan los 1.000, 2.000, incluso 3.000 m2.
La disponibilidad de tierra sigue siendo amplia, tanto dentro de San Bernardino como en su área de influencia, lo que permite proyectar un crecimiento sostenido en el mediano plazo.
El aumento del flujo de personas, tanto permanente como estacional, impulsó una fuerte demanda de bienes y servicios. En los últimos años, crecieron los comercios gastronómicos, los espacios de esparcimiento, los servicios de salud, estaciones de servicio, supermercados y corralones de materiales de construcción.
Este dinamismo económico también tuvo su contracara. “El costo de vida aumentó. Es una consecuencia lógica: cuando la demanda crece más rápido que la oferta, los precios suben”, reconoce Constantino.
San Bernardino es hoy más cara que antes de la pandemia, replicando un fenómeno típico de los destinos que se consolidan y maduran.
Un mercado que entra en etapa de madurez
Un mercado que deja atrás el crecimiento acelerado de los últimos tres años se encamina ahora hacia una etapa de desarrollo más ordenado y sostenido.
El desafío estará en acompañar la expansión inmobiliaria con planificación urbana, infraestructura vial y servicios públicos que permitan consolidar su transformación.
La ciudad del verano ya no es solo un destino turístico: es, cada vez más, un mercado inmobiliario estratégico que mueve millones de dólares y redefine su identidad de cara al futuro.