El panel debate “Desarrollo inmobiliario y planes de vivienda: desafíos y oportunidades”, encabezado por la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (Capdei), se convirtió en el escenario de un diagnóstico sobre la realidad habitacional del país.
Con el escenario de Constructecnia 2026, desarrollada la semana última en Asunción, el encuentro permitió contrastar la visión de los desarrolladores locales, la experiencia de éxito del modelo peruano y los planes de expansión del Gobierno a través del Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH).
Capadei: Entre el “boom” de obras y el nudo financiero
El sector privado abrió el debate con una radiografía de la expansión inmobiliaria. Raúl Constantino, presidente de la Capadei, destacó que el desarrollo ya no es exclusivo de la capital, sino que se observa un fuerte resurgimiento en Gran Asunción, Ciudad del Este y Encarnación. Sin embargo, advirtió que la infraestructura urbana no siempre acompaña esta salida a los centros del interior.
Constantino reveló que en los últimos años se han construido más de 111 edificios solo en Asunción, lo que ha generado una crisis de recursos humanos calificados. “Necesitamos gente. Ha sido tan rápida esta demanda que ha generado justamente una problemática en el sector”, afirmó, mencionando el trabajo conjunto con SNPP y Sinafocal para capacitación.
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Para el titular de Capadei, el problema no es el diseño de la casa, sino el acceso financiero. “Aquí se trata de cómo desatamos el nudo, que es el acceso a los bienes para poder comprar una vivienda propia”, dijo.
Asimismo, criticó la falta de información del consumidor paraguayo, comparando que la gente investiga meses para comprar un auto de US$ 30.000, pero no conoce las condiciones de un crédito hipotecario, al cual muchos ven erróneamente como una “condena a 30 años”.
Crédito hipotecario aún es bajo
Por su parte, Jorge Figueredo, miembro del directorio de Capadei, subrayó que el crédito hipotecario en Paraguay apenas representa el 3% del PIB, una cifra ínfima comparada con el 28% de Chile o el 45% de España.
Urgió a unificar esfuerzos para generar “apetito” en los bancos y dinamizar el proceso registral, señalando que la nueva Ley del Registro Único Nacional (RUN) es clave para no tardar meses en lograr una hipoteca. “Tenemos una oportunidad gigante de mover mucho más nuestra economía a través del crédito hipotecario”, aseguró, instando también a los consumidores a ser selectivos con el “track record” (histórico) de las empresas desarrolladoras.
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Gonzalo Faccas miembro del directorio de Capadei, puso el foco en la expulsión de habitantes de Asunción hacia ciudades vecinas debido a la falta de gestión y altos impuestos municipales, lo que ha beneficiado a zonas como Luque.
Señaló que el 80% de la demanda es para primera vivienda (entre US$ 70.000 y 150.000), pero que hoy el 75% de los compradores son inversores.
En esa línea, destacó la llegada del inversor europeo, que busca en Paraguay la previsibilidad y calidad de vida que está perdiendo en su continente.
El tipo de cambio bajo afecta al sector inmobiliario
No obstante, Faccas lanzó una fuerte crítica a la política monetaria: “Es la primera vez en mis 24 años en Paraguay que he sentido falta de previsibilidad... por esta falta de intervención del BCP en esta variación abrupta del tipo de cambio”, lo que afecta los costos fijados en guaraníes frente a precios en dólares. Eso, en referencia a que el dólar orilla los G. 6.200 mientras, mientras hace un año se encontraba en torno a los G. 7.800.
A su turno, Julio Delgado, miembro del directorio de Capadei, explicó la dinámica del mercado, donde las unidades pequeñas para Airbnb sirvieron inicialmente de colchón financiero, pero hoy resurge la demanda de la familia paraguaya por unidades cómodas de tres dormitorios.
También propuso mirar hacia el futuro con soluciones para mayores de 60 años, siguiendo modelos como el “+60” de Argentina. Delgado defendió la integridad del sector, citando un estudio en 130 edificios de 13 barrios de Asunción que arrojó una ocupación del 97%, desmitificando teorías de sobreoferta o lavado de dinero.
La experiencia peruana: El éxito de la oferta y la formalización
Los invitados internacionales aportaron las claves que permitieron a Perú transformar su mercado habitacional. Guido Valdivia, ex viceministro de Vivienda, enfatizó que la política debe centrarse en la oferta: “Las viviendas no se importan. Si no hay oferta no hay demanda eficiente”, empezó diciendo.
Relató cómo Perú subasta terrenos del Estado para controlar el precio del suelo y cómo el Estado ofrece una cobertura de riesgo crediticio, asumiendo hasta el 100% de la pérdida en viviendas sociales durante los primeros cinco años para dar confianza a los bancos.
Valdivia también destacó que el Estado peruano invirtió US$ 1 millón anual en publicidad para educar al ciudadano sobre el ahorro, bajo la premisa de que “nadie compra lo que no conoce”. Mencionó que hoy en Perú ya se compran viviendas sobre preproyectos y que el 40% de los créditos son tomados por la Generación Z.
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Bono al buen pagador y regularización de tierras
Por su parte, Milton Von Hesse La Serna, exministro de Vivienda de Perú y director de varios entes del Estado, continuó comentando sobre el “Bono del Buen Pagador”, un subsidio que premia la puntualidad y que hoy se entrega por adelantado para facilitar la cuota inicial de los jóvenes.
Asimismo, explicó el éxito de COFOPRI, la entidad que logró titular masivamente más de un millón de lotes en los años 90, otorgando seguridad jurídica. Esta formalización permitió que la vivienda precaria mejorara significativamente por propia acción del ciudadano, al saber que nadie le quitaría su lote.
Von Hesse recomendó al gremio local tener un documento de política sectorial de largo plazo para dialogar con las autoridades.
MUVH: Che Róga Porã 3.0 y el enfoque en la clase media
El panel estuvo complemntado por la exposición del ministro de Urbanismo, Juan Carlos Baruja, quien presentó los avances del programa Che Róga Porã, lanzado en julio de 2024 durante el gobierno de Santiago Peña.
Baruja destacó que el Gobierno está logrando dar participación a la clase media trabajadora, un sector que no tenía respuestas habitacionales y que hoy representa a un millón de paraguayos que alquilan o viven con parientes.
El ministro anunció el lanzamiento de la fase 3.0, que ampliará el rango de beneficiarios a familias con ingresos de entre seis y nueve salarios mínimos. Además, informó que el tope máximo del préstamo en capital subirá de G. 725 millones a superar los G. 800 millones, ajustándose al aumento del valor de la tierra y materiales.
Como muestra del auge, mencionó que en Tobatí la venta de ladrillos pasó de 5.000 a 15.000 unidades por semana.
Asimismo, Baruja prometió que impulsará el "Prodesi" para financiar a desarrolladoras con tasas competitivas y reconoció la necesidad de mayor inversión en servicios básicos. Se trata de financiamiento para el Desarrollo Inmobiliario en el Sector Viviendas, a través de la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD).
Afirmó que la apertura a alianzas público-privadas para la provisión de agua y energía es “inexorable” para acompañar el crecimiento inmobiliario, dado que la política del Gobierno es no aumentar impuestos. “El sector de la vivienda es uno de los principales impulsores del crecimiento económico”, concluyó el ministro.