El capital es prudente: cuando el horizonte de un país se nubla y la carga fiscal aprieta, el inversor empieza a mirar hacia afuera. En América del Sur esto ocurre con frecuencia, y Paraguay aparece en la conversación con más fuerza cada año. El resultado de las recientes elecciones en Brasil, confirmadas este domingo con la reelección de Lula da Silva, es el último hito de una tendencia regional que ya venía cobrando impulso.
Por qué Paraguay entra en la comparación
El inversor regional compara constantemente y, en esa ecuación, Paraguay suele ofrecer tres argumentos contundentes.
- El primero es la estabilidad macroeconómica: inflación bajo control, moneda previsible y una trayectoria cambiaria ordenada.
- El segundo es la carga tributaria, una de las más competitivas y claras de la región: el conocido esquema del “10-10-10” (10% de IVA, 10% de Impuesto a la Renta Empresarial y 10% de Impuesto a la Renta Personal), respaldado por reglas de juego estables que no sufren modificaciones en cada ejercicio fiscal.
- El tercero es la bimonetización práctica del mercado: en Paraguay cualquier persona o empresa puede abrir una cuenta en dólares, bancarizar divisas y operar con chequeras en esa moneda. Esto permite que el sector inmobiliario transaccione y pacte contratos de alquiler directamente en dólares, blindando al inversor contra la depreciación de las monedas vecinas.
A esto se suma la cercanía geográfica y la agilidad de radicación. Asunción, Ciudad del Este y Encarnación se encuentran a pocas horas por vía terrestre o aérea de los principales centros urbanos de Argentina, Brasil y Uruguay. La residencia, además, representa un trámite sumamente accesible para extranjeros, reduciendo la barrera de entrada para quien busca diversificar patrimonio e instalar un pie en el país. Comprar en Paraguay dejó de ser una apuesta a distancia: un inversor puede aterrizar, evaluar la propiedad y conocer el entorno en 24 a 48 horas.
Brasil, el caso más visible hoy
Los datos migratorios reflejan con claridad este fenómeno. Las solicitudes de residencia de ciudadanos brasileños en Paraguay pasaron de unas 10.000 en 2020 a más de 23.000 en 2025, representando más de la mitad de las residencias otorgadas a extranjeros en ese período. Con el panorama electoral ya definido en el vecino país, es esperable que muchas decisiones de inversión que se mantenían en pausa comiencen a concretarse en los próximos meses.
Qué busca este perfil de capital
El capital regional no busca necesariamente lo mismo que el comprador local. Su prioridad suele centrarse en la renta en dólares mediante unidades pequeñas, funcionales y de alta liquidez. Exige inmuebles con documentación al día, sin pasivos ni contingencias legales: la seguridad jurídica pesa tanto como el precio de entrada.
También evalúa rigurosamente la fricción fiscal. En el negocio de alquileres —incluyendo plataformas como Airbnb— mantener un departamento operando en Paraguay implica una carga impositiva efectiva de alrededor del 13% (sumando IVA e IRP de Rentas de Capital), frente a un impacto que ronda el 20% o más en Brasil para personas físicas. Esa diferencia de casi un 50% en el costo tributario es una métrica decisiva antes de transferir fondos. En este contexto, los productos terminados, con títulos en orden y renta inmediata, corren con clara ventaja frente a proyectos a largo plazo o con tramitaciones pendientes.
Asimismo, la mirada se dirige hacia zonas con demanda consolidada. Los barrios tradicionales y el Centro de Asunción, donde hoy el metro cuadrado mantiene valores sensiblemente inferiores a los del eje corporativo, resultan muy atractivos para quien proviene de metrópolis donde esos precios se triplican. Esa brecha de valor es una oportunidad que el capital externo sabe leer rápidamente.
Una advertencia necesaria
Conviene mantener la prudencia en los pronósticos. Tramitar una residencia no equivale automáticamente a adquirir un inmueble: buena parte de quienes se radican lo hace para estructurar sus negocios o preservar patrimonio, no necesariamente para volcarlo de inmediato al sector inmobiliario. Además, los flujos de inversión dependen del tipo de cambio, las tasas de interés internacionales y el entorno regulatorio. El efecto de este flujo migratorio será gradual y enfocado en segmentos específicos.
Por otra parte, una coyuntura favorable para el mercado no es una razón a ciegas para comprar. Más que dejarse llevar por el entusiasmo de los titulares, el inversor debe hacer la matemática tradicional: rendimiento neto proyectado, costos reales de mantenimiento y escenario de vacancia.
Lo que no cambia
Los ciclos políticos se suceden y el capital se mueve en busca de resguardo. Lo que no cambia son los fundamentos de una buena inversión inmobiliaria: ubicación con demanda real, documentación impecable y una tasa de retorno que justifique el capital arriesgado.
Paraguay ofrece hoy lo que muchos inversores sudamericanos buscan y no encuentran en sus países de origen: reglas previsibles, impuestos simples, libre operatividad en dólares y margen de valorización. La oportunidad está sobre la mesa; la diferencia estará en quién se anticipe a tomarla.
En el mercado inmobiliario, el que llega temprano elige. El que llega tarde, acepta.
*Socio Fundador — Ochenta SA.