Vivir en el millón de dólares

Hasta el 2019 se prevé el ingreso de unos 50 amplios departamentos, cuyos precios superan USD 1 millón; alojados en nueve torres de emprendimientos que invertirán más de USD 334 millones en la edificación, incluyendo unidades de menores dimensiones. ¿Quiénes pueden comprarlos?, ¿por qué cuestan tanto?, ¿hay una burbuja?, ¿se lava dinero?

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Las cifras no coinciden. Mientras unos hablan de 150.000 personas, otros dicen que son 200 las familias que gozan del poder adquisitivo para adquirir un departamento de alta gama, cuyo costo sobrepasa USD 1 millón. Entretanto, ya están en fase de comercialización unas 50 unidades en edificios en construcción, otras terminadas y algunas a punto de comenzar.

Conforme con declaraciones de Iván Kozicki, gerente general de Emprenurban Desarrollos Inmobiliarios, constructora argentina del edificio residencial Palacio de los patos, hay 150.000 personas en Asunción con suficiente dinero para comprar algunos de los siete departamentos de USD 2 millones que integran las dos torres que la firma erige sobre la avenida Santísima Trinidad. “Es un mercado enorme. Esto está en pañales. Vamos a seguir haciendo estos edificios, van a haber más”, anuncia, y adelanta que ya disponen de terrenos comprados y proyectos aprobados para lanzar la próxima iniciativa similar al Palacio en una zona triple A.

Hasta la fecha, el 78% de los 124 departamentos del Palacio de los patos está vendido; entre ellos, uno de los cuatro tríplex y uno de los tres de plantas completas, con un costo individual que excede los USD 2 millones, sostiene la directora comercial de Emprenurban, Natalia Fleitas.

Maximiliano Mustafá, CEO de Aires Verdes, la desarrolladora argentina del Pride, afirma que lanzaron este proyecto tras un estudio de mercado que identificó que en la capital existen, al menos, 200 familias con capacidad de adquisición de los penthouses de casi 600 m2, a USD 3.000/m2. La torre de 44 pisos asentada sobre la avenida Santa Teresa, cuya obra arrancará en agosto próximo, constará de 83 departamentos; de los cuales, 10 cuestan más de USD 1,5 millones y uno de ellos ya está vendido.

Respecto al target de estas viviendas lujosas en altura, el fundador y director ejecutivo de Canopy SA y Realco SA, Ricardo Ávalos, toma como referencia la cantidad de paraguayos que veranean anualmente en Uruguay. En el 2016 fueron 15.815 personas y gastaron casi USD 23 millones en tal destino, según el reporte del Ministerio de Turismo de ese país.

Otro informe mundial de riqueza, elaborado por la consultora Wealth-X en el 2014, señala que en el Paraguay hay 190 personas cuyo patrimonio alcanza o supera los USD 30 millones.

Por su parte, el consultor internacional argentino en desarrollo territorial e inmobiliario Miguel Pato indica que el dinero destinado a emprendimientos de esta magnitud proviene de empresarios del campo, comerciantes y profesionales de la región que adoptaron los bienes raíces como forma de ahorro. “No es un fenómeno nuevo, pero en los últimos 15 años aumentó en forma exponencial y es más habitual que comprar un bono en la bolsa”, expone.

Ávalos asegura que no existe una tendencia en la construcción de departamentos de lujo de más de USD 1 millón, al no ser muy elevado el porcentaje en relación al total de unidades. Sin embargo, es una realidad manifiesta a partir del 2010, momento en el que empezaron a levantarse edificios de alta gama, como Altos de Francia o Casa Vista, los primeros en proponer unidades de dimensiones superiores.

Un emprendimiento habilitado este año, con 50 departamentos, es Torres de Altea, desarrollado por Fanal, que ubicó dos unidades de más de USD 1 millón, con 400 m2 propios y varias amenidades, con expensas inferiores a los G. 1.500.000.

Otro que se entregará este mes, con 52 unidades, es el edificio Miami; entre ellos, un penthouse con terraza privada. Con 500 m2 de superficie propia, además de áreas comunes, este se comercializó dos años atrás por más de USD 1 millón.

A la oferta de departamentos de lujo se sumará Jade Park, de Fortune International Group, firma estadounidense que planea la edificación de tres torres con 122 departamentos; cinco de estos serán penthouses. De esta última cifra, cuatro ya fueron vendidos: uno, de 1.200 m2, a un valor de preventa de USD 3 millones. Los demás, de 550 m2 y 780 m2, se ubicaron en el mercado por más de USD 1,5 millones.

¿Quiénes compran?

The Tower, un proyecto en ejecución de Paraguay Development SRL, hasta ahora, vendió tres de cuatro de sus semipenthouses. Alejandro Kladniew, director del grupo, refiere que un par adquirieron familias paraguayas con fines residenciales, en tanto que uno se destina a la renta. Pero ¿a cuánto se podrían alquilar? Él estima que USD 6.500 mensuales serían razonables.

Daniel Ismajovich, presidente de la empresa Park Avenue SA, propietaria del proyecto denominado Eminent, alega que son paraguayos quienes compran los pisos más caros del edificio, para vivir en estos. “De este precio no compran para alquilar, porque si se tuvieran que rentar, costarían USD 10.000 por mes y en el Paraguay no hay mucha gente que pueda pagar esa suma”, expresa el responsable de las dos torres residenciales de alto lujo; la primera, de 30 pisos y 116 departamentos, en ejecución desde setiembre de 2015, y la otra, de 20 niveles. De estas mansiones en altura, 12 cuestan más de USD 1,2 millones, y en ocho meses ya se vendieron cinco de ellas.

Agrega que la gente adinerada no vende sus casas para mudarse a un departamento, sino que las convierte en empresas; en muchos casos, porque sus hijos están grandes o viajan mucho, y quieren tener la seguridad de cerrar sus puertas y marcharse sin mayores preocupaciones. “Sobre todo, compra la gente mayor”, especifica.

En ese punto coincide Gonzalo Codas, director de Inversiones y Proyectos Inmobiliarios (IPI), quien da cuenta de que parejas de nivel social alto o personas mayores de 50 años, a las que ya les resulta muy trabajoso mantener una casa, responden al perfil de compradores. IPI comercializa Miranda, desarrollo de las firmas Codas Vuyk e Isapar –esta última, proveniente del sector ganadero–. De esta obra, en actual ejecución, ya comercializaron departamentos de USD 1 millón. Dispondrá de 60 unidades residenciales en altura, distribuidas en 30 niveles, y albergará amenidades muy puntuales, como piscina en el 30.º nivel, playroom, sauna y salón multiuso.

Codas comenta que, de momento, fue vendido el 60% de todo el edificio en proyección y de las dos unidades tipo dúplex (de dos pisos), del 17.º nivel, cada una con piscina propia, solo queda una. Estas dispondrán de 460 m2 de área propia. Añade que optaron por incluir determinadas amenidades para dotar a las casas de funcionalidad sin que repercutan en el costo de expensas y mantenimiento. En un 95%, la venta se concretó con consumidores finales paraguayos.

¿Burbuja o sobreoferta?

El ingeniero Julio Gustafson, titular de Gustafson & Asoc. SA y miembro de la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (Capadei), califica de “burbuja inmobiliaria” el aumento de edificaciones de este tipo en un mercado tan chico y aduce que los bienes raíces dejaron de ser un buen negocio. “El que se refugió en el sector inmobiliario no sé a quién le venderá tantos departamentos de lujo, a menos que importe gente”, opina. Acota que el nicho está en ofrecer residencias a precios que no superen los USD 1.000/m2, considerando que no es fácil ubicar un departamento de USD 1 millón.

Su empresa entregó hace cuatro años dos torres de Casa Vista, actualmente en ampliación del área de amenidades. De los 14 departamentos construidos en uno de los edificios, los precios de siete treparon hasta USD 1,5 millones. Tres de ellos, cuyas expensas llegan a los G. 2.200.000, siguen disponibles para la venta.

Para Pato, cuando se construye solamente porque existen inversores y no se mide la demanda real, se podría engendrar un problema de sobreoferta especulativa. Además, otros efectos nocivos que podrían acarrear son el encarecimiento injustificado de los terrenos y la pérdida de puestos de trabajo.

Detalla que el panorama refleja que los inversores suponen que, una vez terminadas las construcciones, venderán las unidades muy por encima del precio que pagaron o bien, alquilarán a expatriados de multinacionales. En tanto que la realidad es otra, ya que varios de los proyectos finalizados recientemente no lograron ese objetivo. “Las torres de lujo serán ocupadas, aunque en un plazo más largo y a menor precio que el inicialmente previsto, pero nadie quebrará por eso”, asevera.

Cuestiona que los productos habitacionales apuntados por encima de la pirámide socioeconómica, y en mercados con muy poca información, corren el riesgo de confundir publicidad con datos reales, fomentando la imitación antes que la planificación y conduciendo a la aparición de pícaros que solo buscan aprovecharse de los inversionistas afectados por la peste inmobiliaria.

A criterio de Codas (de Miranda), el crecimiento de la oferta de viviendas en altura se torna desordenado y desorientado ante la carencia de objetivos claros y de público definido. “Se hacen proyectos sin estudios previos y sin conocer el mercado”, remarca.

Sin embargo, Mustafá (del Pride) vislumbra que la demanda absorberá toda la oferta que hay. Fundamenta su parecer en que el Paraguay está a un grado de ser investment grade y este año estará entre los países con mayor crecimiento de toda Latinoamérica. Pese a ello, advierte que el mercado no está atravesando su mejor momento, porque uno de los principales motores económicos –el sector agrícola– se ve afectado por las caídas de precios internacionales en algunos cultivos. “Somos optimistas en el mercado de real state, ya que es la inversión más segura para diversificar los ahorros o activos, pues las propiedades en todas las ciudades del mundo incrementan su valor a través del tiempo, y creemos que en el mercado local más personas invertirán en ladrillos como refugio de valor para su dinero. Buscarán locación, exclusividad y valoración del activo debido a la zona”, concluye.

Lavado

Cada vez que se lanzan nuevos proyectos inmobiliarios de lujo, aparece el manto de duda que apunta hacia el lavado de dinero. La abogada penalista Rocío Vallejo subraya que para hablar de lavado se debe demostrar primeramente el origen ilícito de los fondos, y de los sistemas a través de los cuales puede “limpiarse” el dinero, entre los más vulnerables están los de compra de inmuebles y construcción, porque además de la Secretaría de Prevención de Lavado de Dinero o Bienes (Seprelad) no hay otros organismos que controlen, como sí las entidades bancarias y cooperativas. “Las normativas son efectivas en la medida en que haya un buen control”, apunta. Al respecto, el consultor Miguel Pato comenta que estos activos no son generadores de flujos, por lo tanto, no son utilizados por los lavadores.

silvana.bogarin@abc.com.py

emilse.rolon@abc.com.py

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