“La División de Valuación de Bienes indica que, sin emitir juicio de valor con relación al trabajo del tasador externo y a los efectos de precautelar los intereses de la institución, por las características propias de las explotaciones mineras, de volverse operativa la cantera, la misma terminaría devaluando al inmueble en forma directamente proporcional al transcurso de tiempo y a la intensidad de extracción del material que la conforma, afectando finalmente al uso económico de la propiedad, y en consecuencia su eficacia como garantía de una operación de crédito” (sic), detalla un informe del 9 de octubre de 2023 elaborado por la Gerencia de Área Comercial del Banco Nacional de Fomento (BNF).
El documento transcribe el análisis de las propiedades ofrecidas por Itti, del Grupo Vázquez SAE (presidido por Federico Miguel Vázquez), para integrar el patrimonio autónomo del fideicomiso que debía respaldar el préstamo de G. 62.000 millones (alrededor de US$ 10 millones).
El inmueble está ubicado en la ciudad de Limpio y figura a nombre de Ueno Holding Saeca (exCredicentro), firma en la que el presidente Santiago Peña figuraba como accionista hasta abril de 2025.
La banca estatal tasó el terreno, con canteras en su interior, en G. 14.470 millones, con un valor de venta rápida de G. 11.576 millones (G. 2.894 millones menos). Para acceder a la totalidad del crédito, Itti debía constituir un fideicomiso inmobiliario por G. 88.572 millones; sin embargo, las 14 propiedades presentadas inicialmente sumaban solo G. 28.985 millones, según la tasación oficial del banco.
Durante la verificación in situ, la Gerencia Departamental de Soporte de Crédito del BNF constató que las canteras estaban inactivas. Según las declaraciones del encargado que acompañó la inspección, las instalaciones se encontraban en ese estado desde hace aproximadamente ocho años.
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Un proyecto sin registro
En el informe se señala que la tasación externa, que consignó el valor de los inmuebles en G. 55.251 millones (G. 26.266 millones por encima de la tasación del BNF) mencionaba un proyecto de urbanización en la propiedad. No obstante, el BNF dejó constancia de que no se presentó la aprobación correspondiente por parte del Servicio Nacional de Catastro (SNC), lo que dejaba dicho proyecto sujeto a modificaciones.
Los analistas del banco señalaron además que no se calculó la rentabilidad de la explotación minera, debido a la ausencia de permisos de yacimiento expedidos por el Viceministerio de Minas y Energía y a la falta de un estudio geológico sobre productividad, costos y retorno.
El informe técnico recordó antecedentes de la institución con propiedades hipotecadas que contenían canteras, las cuales sufrieron depreciación por las condiciones del terreno, motivo por el cual la entidad bancaria pública mantenía el criterio de no aceptar inmuebles de esas características como garantía.
Las modificaciones
El 27 de julio de 2023, el BNF aprobó la concesión del crédito a 10 años de plazo, con 30 meses de gracia para la amortización del capital, por G. 62.000 millones. Los fondos estaban destinados a la reforma de oficinas, compra de mobiliario, cajeros automáticos y licencias de software, según el pedido.
La resolución inicial condicionaba las entregas a la constitución de una garantía fiduciaria por un monto mínimo de G. 88.572 millones. Se contemplaba un primer desembolso de hasta G. 4.000 millones previa firma de pagaré, y un segundo desembolso de hasta G. 58.000 millones sujeto a la presentación del contrato de fideicomiso inscripto en la Dirección General de los Registros Públicos.
Casi tres meses después y tras la asunción de Santiago Peña como presidente, el 9 de octubre de 2023, la Gerencia del Área Comercial planteó ajustar la resolución debido a que los bienes ofrecidos no alcanzaban la suma requerida. El expediente contenía dos valuaciones: la División de Valuación de Bienes del BNF fijó el total de los 14 inmuebles en G. 28.985 millones, mientras que el perito de la fiduciaria Finexpar Saeca (actual Zeta Banco) los estimó en G. 55.251 millones.
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Ante la contradicción, el Área Comercial propuso reducir el patrimonio autónomo exigido a G. 55.251 millones y modificar el esquema de entregas, limitando el segundo desembolso a G. 16.289 millones (equivalente al 70% de la tasación del banco) hasta tanto se incorporasen más activos al fideicomiso.
El 11 de octubre de 2023, el directorio del BNF aprobó la propuesta y exoneró a la empresa del pago de G. 62 millones en concepto de gastos administrativos por la modificación de la resolución originaria.
El plan de desembolsos se reestructuró en tres etapas: una primera de G. 4.000 millones a la firma del pagaré; una segunda de G. 16.289 millones con la presentación del comprobante de ingreso del trámite de inscripción en Registros Públicos; y una tercera de hasta G. 41.710 millones, supeditada a una adenda que ampliara el patrimonio del fideicomiso.
En el contrato figuraron como fideicomitentes las firmas Itti, Financiera Ueno (actual Ueno Bank), Grupo Vázquez SAE y Ueno Holding Saeca; en esta última Santiago Peña estaba como accionista al momento de la firma.
Cifras muy dispares
Según el BNF, la empresa Itti presentó un proyecto de inversión para la obtención del préstamo de G. 62.000 millones (US$ 10 millones). Los fondos iban a ser destinados para reformas, mobiliario, cajeros TED, licencias de software y cerrojos de seguridad. Paradójicamente, en 2025, la misma firma cotizó a la misma banca estatal, presidida por Manuel Ochipintti, un sistema de core bancario por G. 136.000 millones (US$ 22 millones). Por su parte, el balance de Ueno Bank, al cierre de 2025 registró G. 761.444 millones (US$ 127 millones) en el rubro “Bienes Intangibles-Sistemas”, casi tres veces más de todo lo que registraron nueve bancos que integran el sistema financiero.
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