LIMA, Perú (Gladys Benítez, enviada especial). El economista estadounidense Martim Smolka, MA y Ph.D. en Ciencias Regionales, planteó la necesidad de recuperar las plusvalías en el rubro inmobiliario. Es decir, recobrar parte de aquellos incrementos del valor de la tierra atribuibles a los esfuerzos de la comunidad, para convertirlos en recaudación estatal por la vía fiscal (tributos, contribuciones, etc.) o, más directamente, en mejorías in situ, para beneficio de la población.
Según lo explicado, ese incremento del valor del inmueble (plusvalías) normalmente es el resultado de acciones ajenas al propietario, como por ejemplo la instalación de redes de agua, construcción de asfaltados y otras obras públicas, cambios en reglamentaciones de construcción, etc. Es decir, el dueño del terreno no contribuye al aumento del valor del inmueble, pero se beneficia de los factores externos mencionados.
Ese escenario se agrava por el casi nulo análisis social en desarrollo inmobiliario, que deriva en el fracaso de muchos planes de viviendas, acotó el experto. Como ejemplo mencionó países que construyen viviendas sociales en las periferias o zonas rurales, lo que implica un crecimiento horizontal de la ciudad, con un enorme costo para el Estado en la provisión de servicios y también para el “beneficiario”, que termina pagando millonarias sumas en movilidad.
De acuerdo con lo indicado, el desafío es lograr la inclusión social en áreas residenciales, a través de la creación de espacios socialmente integrados (niveles económicos alto, medio y bajo) y, a la vez, plantear que los costos de la urbanización sean pagados por tributo al valor del suelo, que se puede cobrar a los propietarios de los inmuebles, quienes actualmente están lucrando a través de la especulación (ver cuadro).
Todos los beneficios, en un solo lugar Descubrí donde te conviene comprar hoy
La idea es crear un nuevo orden urbanístico y jurídico respecto al derecho a la ciudad y a la propiedad inmueble, agregó por su parte la abogada brasileña Sonia Rabello, profesora de derecho público.
Explicó que en la actual lógica urbana el valor de la propiedad pertenece 100% al propietario, a pesar de que el precio es algo externo, una cuestión del mercado. Ese dueño se beneficia de aportes de terceros y hasta de la potencialidad de la construcción, a pesar de que los códigos civiles de países latinoamericanos dicen que no es lícito enriquecerse sin causa justificada, a costa de los demás. En otras palabras, cada persona debe producir para poder obtener ganancias, de otra forma sería un enriquecimiento ilícito.
Por eso hay países que están aplicando el cobro a la “contribución de mejoras”. El mecanismo es la fijación de un índice de construcción que incluya un nivel básico gratuito para todas las personas (por ejemplo, hasta dos pisos construidos), pero que se vuelve oneroso desde el nivel 1 en adelante (tres pisos para arriba).
“No se trata de introducir un nuevo impuesto para que el Gobierno disponga de más recursos, sino de una cuestión de justicia social y equidad”, resaltó la abogada.
La idea es que la recaudación por los derechos de construcción se destine a inversiones públicas, que tiendan a reducir las diferencias sociales causadas por el actual modelo de desarrollo urbano. De acuerdo con los datos, es un sistema que cambia toda la lógica del mercado inmobiliario, pero que en ciudades de Brasil, Argentina y Perú se está aplicando con éxito.