El déficit habitacional en el Paraguay ha venido creciendo a pasos agigantados en estos últimos 25 años. Recuerdo que allá por 1990, la carencia de viviendas orillaba las 300.000 unidades, lo que en ese tiempo ya era una cifra casi desesperante.
Hoy, según datos de la propia Secretaría Nacional de la Vivienda y el Hábitat (Senavitat), la carencia supera las 1.000.000 de unidades, entre nuevas y existentes que necesitan ser refaccionadas y/o ampliadas.
Ante esta pavorosa realidad, la respuesta, tanto del sector público como privado, ha sido mínima, casi imperceptible. Los datos visibles en la portada de la página web de la Senavitat es una triste muestra de ella.
Según la entidad encargada de la "política habitacional" del Estado, desde el 15 de agosto de 2013 hasta diciembre del año pasado (cuatro años), pudo construir y terminar 25.137 unidades. Además, se encuentran ejecución otras 6.522 casas.
Todos los beneficios, en un solo lugar Descubrí donde te conviene comprar hoy
Para delimitar un poco más el segmento a que apunta este artículo, me referiré a la población de ingresos medios, casados y solteros, que también necesita y quiere una vivienda propia, y a la que no le interesa vivir o seguir viviendo en departamentos, casas o dúplex alquilados.
Un informe regional sobre Desarrollo Humano 2016, del Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD), revela que más del 38% de la población local es considerada de clase media, lo que representa a alrededor de 2.500.000 personas, con ingresos que rondan entre G. 55.800 y hasta G. 279.000 diarios (10 a 50 dólares).
Un informe del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), elaborado entre los años 2015 y 2016, presenta una panorámica de la tenencia de vivienda en América Latina y el Caribe, con enfoque en el área urbana.
Destaca el perfil de quién arrienda, qué tipo de vivienda elige y la calidad de la misma para 17 países de la región en comparación con la categoría “propio/a” (que incluye propiedad formal e informal).
Al referirse a Paraguay, el documento, dado a conocer recientemente, señala que en nuestro país el alquiler ha sufrido una "involución" (retroceso), pasando del 19,6% en 1990 a un 12,4% en 2011. Según la CEPAL, se observa que la tendencia de Paraguay va en contra de la del resto de la región.
El estudio sostiene asimismo que, del análisis sobre la calidad de la tenencia, resulta que la vivienda en alquiler es de mejor calidad que la que se encuentra en propiedad con y sin título, en términos de materiales, hacinamiento e infraestructura.
Añade que a partir de los datos proporcionados por las encuestas de hogares, resulta que las viviendas alquiladas tienen jefes de hogar en promedio más jóvenes y de ingreso medio, y que no se observa una diferencia significativa entre géneros.
En cuanto al estado civil y al tamaño de hogar en arriendo, se desprende que el porcentaje mayor de inquilinos es soltero y divorciado, y que estos hogares son unipersonales.
En cuanto al tipo de vivienda, de acuerdo con los datos proporcionados por las encuestas de hogares, resulta que en Paraguay el 81,8% de los apartamentos es alquilado y el 81,9% de las casas se tienen en propiedad.
Consultado al respecto, el Arq. Víctor González Acosta, reconocido empresario del sector de la construcción civil en nuestro país, afirmó que en estos últimos cinco años, el mercado ha experimentado un importante incremento de la oferta de unidades habitacionales, especialmente en el segmento de alta gama.
Sin embargo, la demanda para la compra ha tenido una menor velocidad de absorción de dichas unidades, por lo que muchas de ellas terminaron por destinarse, de vuelta, al alquiler, lo que ha hecho que el valor del alquiler vaya bajando “por la obvia relación” entre oferta y demanda.
Admitió que el mercado todavía no ha podido ofrecer unidades para el segmento medio un sistema de crédito a largo plazo y accesible en materia de tasas de interés, razón por la cual la gente termina finalmente optando por el alquiler.
Cabe señalar que hoy día las viviendas, departamentos y dúplex se han vuelto realmente “incomprables”. En un recorrido rápido realizado por Lambaré, los precios van de US$ 100.000 (G. 570.000.000) a US$ 150.000 (G. 855.000.000), que para una persona o familia de ingresos medios es prácticamente imposible alcanzar.
Preguntado si, entonces, el alquiler volvió a repuntar en nuestro país, contrariamente a lo que sostiene el BID, diluyéndose de paso el “sueño” de la vivienda propia, respondió: “Lo primero que diría es que la cuestión hay que analizarla por segmentos, y para ser más precisos por zonas. Yo no tengo información precisa, solo conceptos”.
Al señalársele que los propietarios y financistas de las casas, departamentos y dúplex, aparentemente, piden demasiado, inclusive algunos exigen "cash", dijo: “Si no venden, van a tener que bajar, es la lógica del mercado, entre oferta y demanda. Ese es el gran desafío para que la actividad inmobiliaria en este sector se expanda verdaderamente: Acceso al crédito!”
Requerido sobre si las condiciones establecidas son o no demasiado duras, manifestó: “En otros países los bancos estatales son los que impulsan el crédito a este sector, y luego se suman los privados, ya cuando hay suficiente volumen y se haya profundizado el mercado secundario".
Agregó que el Banco Nacional de Fomento (BNF), por ejemplo, tiene que "ponerse las pilas" para que convertirse en una "genuina banca de fomento", y no seguir como una banca comercial más.
Sobre el punto, comentó que en el Uruguay, el Banco Hipotecario es el gran impulsor de las políticas de crédito; en el Perú el Banco de la Vivienda, en Argentina con Macri "ahora están a full”, y en Bolivia también, y Paraguay es el único país que no tiene crédito accesible para este sector.
"Al final, la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD) hoy termina prestando al que no necesita de crédito y la enorme cantidad de personas o familias del sector medio quedan afuera, con la única opción de tener que alquilar, encima cada vez más lejos de su lugar de trabajo”, lamentó.
El Arq. González Acosta destacó el caso de Bolivia, que con el Gobierno de Evo Morales la gente de ingresos medios puede acceder a créditos a una tasa de interés promedio del 6,5%, y a largo plazo, para la adquisición de viviendas. En Paraguay, con recursos de la AFD, los bancos están prestando a tasas que oscilan entre el 12% y 13%, hasta 20 años de plazo.
Al señalársele que, al final, la tan mentada estabilidad macroeconómica del Paraguay de poco o nada ha servido al país, el empresario contestó: “Tal cual. El desafío es aterrizar a la microeconomía las ‘ventajas’ de los valores macroeconómicos”.
En ese mismo contexto, González Acosta comentó que después de mucho tiempo se pudo conseguir, desde la Cámara Inmobiliaria, que el Congreso nacional sancionara la Ley de Incentivo para la Vivienda, ya hace casi dos años, pero que curiosamente no se ha podido implementar por falta de una reglamentación, que quedó a cargo de la Senavitat.
El profesional de la construcción lamentó la falta de acción de las autoridades de aplicación de la ley, calificándolas de “irresponsables”, dado que no solo puede contribuir al acceso a la vivienda propia de miles de familias, sino también están provocando la pérdida de oportunidades para la generación de empleo para millones de jóvenes, además de resolver los problemas cada vez más graves de tráfico, entre otros males.
Acotó que como nunca antes en nuestro país hoy están dadas las condiciones para el “desarrollo extraordinario” de la vivienda para el segmento medio, pero para ello hay que generar programas de acceso a la vivienda, con créditos accesibles, a largo plazo, puesto que hay una “demanda insatisfecha enorme”.
Expresó que con un país mayoritariamente joven, existe una demanda anual de por lo menos 10.000 viviendas. Dijo que estos jóvenes se casan y conforman familias de clase media, como efecto de que el país ha estado creciendo en los últimos 10 años un promedio de 4% a 5 %. "Además, hay que tener en cuenta que Paraguay vive hoy un acelerado proceso de urbanización", subrayó.