Escasísimo aporte del Impuesto Inmobiliario

Ante las versiones de que este impuesto sigue abonando apenas 1% el valor fiscal de los inmuebles, el director de Catastro, economista Francisco Ruiz Díaz, recordó que antes de la puesta en vigencia de la Ley 125/91, de reforma tributaria, existía un sistema de avalúo contemplado en el Decreto-Ley Nº 51/52. Dijo que este sistema fue derogado y reemplazado por un “mecanismo muy sencillo”.

Señaló que la Ley N° 125 asume como valor fiscal lo que estaba vigente hasta ese entonces, y determina que cada año ese valor se incremente en un porcentaje igual a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC), y que en un periodo no mayor a cinco años el valor fiscal sea igual al valor de Mercado.

Explicó que el valor de mercado es un cálculo que se hace sobre la base de la información disponible de compraventas de inmuebles. Por ejemplo, si uno quiere saber cual es aproximadamente el valor de mercado de una estancia, puede recoger información sobre compraventa de los inmuebles de una zona determinada, y con ese conjunto de datos puede calcular un valor promedio, lo que llega a ser el valor de mercado.

Comentó que en la gran mayoría de los países se calcula primero el valor de mercado de un inmueble, y sobre esa base se establece un porcentaje que al final es el valor fiscal; o sea, la base imponible para el cobro del impuesto. Dijo que, generalmente, los países no establecen una relación exacta entre ambos valores, más bien se fija que, por ejemplo, que el valor fiscal sea el equivalente al 60% del valor de mercado.

Ruiz Díaz manifestó que la Ley 125 previó que al hacerse cada año el ajuste de los valores (sobre el IPC), hacia finales de la década de los 90’s el valor fiscal llegaría a ser igual al 100% del valor de mercado. “Esta situación no ocurrió, porque la variación del IPC en Paraguay comenzó a descender mientras que el valor de mercado de las tierras creció aceleradamente”, manifestó.

Acotó que esto fue aparentemente una falla en los cálculos del legislador, quien habría tomado la variación del IPC en los cinco años previos a la Ley 125/91, y vio que la tasa era alta (28% para el periodo 1985-1990).

Sobre el punto, afirmó que si la tasa de variación del IPC seguía siendo cercana a ese porcentaje, el valor de mercado y el valor fiscal de las tierras se hubiesen igualado efectivamente en no menos de un lustro.

Sin embargo, recordó que con una mayor independencia del Banco Central del Paraguay (BCP), el fortalecimiento técnico y la fijación de un “objetivo de inflación”, el ritmo de variación del IPC cayó de manera significativa, y hoy día se encuentra en un promedio de apenas 5% anual. “Por su parte, el precio de las tierras, en especial a partir del año 2000, comenzó a crecer a un ritmo del 26%”, dijo.

El profesional manifestó asimismo que esta situación condujo a un “divorcio” entre el valor de mercado y el fiscal de los inmuebles. “Por dar un ejemplo, una hectárea de tierra en el nuevo Municipio de “Maria Antonia” tendría un valor de mercado cercano a G. 9.000.000, mientras que su valor fiscal (el valor a los fines impositivos) se estima en G. 890.000. En este caso, el valor fiscal es apenas el 10% del valor de mercado”, expresó.

Añadió que el impuesto (1%), entonces se cobra sobre la base de los G. 890.000, lo que da como resultado G 8.900 por hectárea. Dijo que si el impuesto se cobrase sobre valor de mercado, la recaudación debería ser G. 90.000 por hectárea.

Ruiz Díaz recordó igualmente que en octubre de 2015 se aprobó la Ley 5513, que establece dos aspectos importantes:

1) Para el 2016 se permite aumentar el valor de las tierras rurales respecto a su valor fiscal de 2015. En el caso de municipios con tierras pobres, como ser el de María Antonia, los valores rurales se duplicaron. Eso quiere decir que en el 2015 una hectárea de tierra en ese lugar tenía un valor fiscal cercano a G. 400.000 por hectárea. Hoy eso aumentó a G. 890.000 por hectárea, mediante la ley que preveía este aumento por una sola vez. O sea, solo para el 2016. Luego de ello, establece que los valores nuevamente deben ajustarse conforme a la variación del IPC.

2) La Ley 5513 le faculta al Poder Ejecutivo a que dentro de cinco años (2020) revise nuevamente estos valores, y de ser necesario introduzca los ajustes.

Ante la pregunta de cómo podría ser para el 2018, dijo: “Supongamos que la variación del IPC es de 5% y que el valor de los inmuebles crece a un ritmo promedio del 26% por año. Entonces, si el valor fiscal para el 2018 es G. 890.000 multiplicado por 1.05% da como resultado G 934.500 por hectárea. Por su lado, el valor de mercado para el año que viene es G. 9.000.000, multiplicado por 1.26%, debe dar G 11.340.000 por hectárea.

Consultado cómo se llegaría al 2020, si todo se mantiene igual (Variación IPC 5% y de precios de mercado), dijo que para ese ejercicio los valores serían estimativamente de la siguiente manera: Valor fiscal = G 1.000.000 por hectárea y Valor de mercado = G 18.000.000 por hectárea.

No obstante, aclaró que modificar este sistema solo será posible por ley de la nación. “Hasta el momento, el Servicio Nacional de Catastro solo puede ajustar los valores fiscales, año tras año, conforme a la variación del IPC”, subrayó el funcionario.