Hasta el año pasado, en Tava’i, el valor fiscal de una hectárea llegaba a 178.497 guaraníes, mientras que su valor de mercado era de entre 12 y 20 millones de guaraníes. El Decreto Nº 10313, del 19 de diciembre de 2012, elevó en un 18% el valor fiscal de los 325.000 inmuebles de todo el país, así que el correspondiente al mencionado municipio aumentó a 223.700 guaraníes por hectárea. No obstante, sigue siendo muy inferior a su valor de mercado. La consecuencia de esta situación es que la suma pagada anualmente en concepto de impuesto inmobiliario es bajísima, ya que la tasa impositiva es del 1% de la valuación fiscal, según la Ley Nº 125/91.
El caso de Tava’i se repite en mayor o menor medida en todas partes: en Salto del Guairá, por ejemplo, un contribuyente abona a la Municipalidad la irrisoria suma de ocho millones de guaraníes por ser el dueño de un inmueble que vale en el mercado 50.000 millones de guaraníes. Las sumas que cada administración local deja de percibir porque el valor fiscal de los inmuebles no se corresponde con el real son multimillonarias.
El inicio de un nuevo periodo legislativo es ocasión propicia para insistir, pues, en la urgente necesidad de modificar el Art. 60 de la ley mencionada, según el cual la base imponible es la valuación fiscal fijada por el Servicio Nacional de Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda. Es claro que las 248 municipalidades del país y sus respectivos pobladores están en mucho mejores condiciones de conocer el valor real de las propiedades que unos burócratas de la capital cuya labor se limita a reajustar rutinariamente los valores fiscales que, de todos modos, siempre van a la zaga de los reales. Resulta que el notorio desfasaje entre los valores fiscales y los del mercado, que se ha venido agravando debido al auge de la ganadería extensiva y de la producción de soja, es favorecido por la disposición del mismo artículo que prohíbe ajustar anualmente el valor fiscal por encima del índice de inflación. Arcaica y absurda limitación, pues la construcción de una ruta o la mayor demanda mundial de alimentos, entre otras muchas cosas, pueden acrecentar repentinamente el valor de las tierras en un porcentaje muy superior al de la tasa de inflación anual. De hecho, los valores fiscales han venido bajando en términos reales desde 1993.
Tan baja es la recaudación en las zonas rurales que muchas veces ni siquiera cubre los gastos administrativos municipales. Si la base imponible del impuesto inmobiliario coincidiera con los valores del mercado, el gran incremento de la recaudación beneficiaría a las municipalidades y a los gobiernos departamentales, que reciben el 15% de los ingresos en tal concepto. Y, sobre todo, contribuiría a reducir la concentración de la propiedad inmobiliaria y desalentaría a los especuladores que mantienen tierras ociosas prácticamente sin costo, apostando a su plusvalía por alguna obra en los alrededores o por el simple paso del tiempo.
Un impuesto inmobiliario que se ajustara a los valores reales del mercado forzaría a los dueños a hacer producir la tierra o a vender la que no pudieran explotar por falta de recursos técnicos o financieros. Por lo demás, este tributo no castiga a quien da un uso productivo a la tierra, dado que paga lo mismo que el que no lo hace, a diferencia del impuesto a la exportación de granos en estado natural, por ejemplo, que sí incide sobre el productor.
La urgente modificación de lo dispuesto por la Ley de Reforma Tributaria en cuanto a la base imponible debería ceñirse a lo que recomienda el Banco Mundial en su informe de 2007 sobre nuestro impuesto inmobiliario: reemplazar la valuación fiscal por un sistema de autotasación, tomando como base la lista de propiedades por padrón y número de finca con que cuentan las municipalidades. Eso permitiría el desarrollo rápido y económico de una base imponible en función de los valores del mercado, algo imposible si se quisiera recurrir a un catastro nacional completo, aún por ser elaborado, o incluso a uno municipal. En la autotasación, mediante una declaración jurada, el mismo dueño propone el valor de la propiedad, y se previene o corrige cualquier eventual subvaloración estableciendo ciertos recaudos, como la divulgación de los valores autotasados por parte de la Municipalidad y la limitación del valor de la hipoteca al valor autotasado el año anterior. Con este mecanismo, que permite reaccionar a los cambios en el mercado con mayor rapidez que el Servicio Nacional de Catastro, desaparecería, lógicamente, el sinsentido del reajuste que no supere el índice de inflación.
Aparte de contribuir a dispersar la propiedad inmobiliaria rural y desalentar la especulación, el sinceramiento de la base imponible, con el consiguiente gran aumento de la recaudación, contribuirá a la descentralización fiscal. Ese incremento requerirá fortalecer la capacidad administrativo-financiera de las municipalidades, entrenando al personal y mejorando la infraestructura. Es bueno que la Constitución les confíe la recaudación e inversión de los recursos provenientes del impuesto inmobiliario. Como dice el informe del Banco Mundial, los ingresos de origen local favorecen una mayor identificación entre el contribuyente y los servicios financiados con ellos, lo cual contribuye a un mayor control ciudadano.
El desarrollo económico y social del Paraguay requiere, en suma, poner fin cuanto antes a una escandalosa distorsión de la base imponible del impuesto inmobiliario, que solo beneficia a los especuladores a costa, sobre todo, de la población rural, que se ve privada de las obras y de los servicios que una eficiente administración municipal podría ofrecerle con unos ingresos que correspondieran a lo que en realidad vale la tierra en sus respectivas jurisdicciones.