Asunción Cotizada

Con el desarrollo inmobiliario en altura, los terrenos en Asunción empezaron a valer más por su capacidad de edificación que por la ubicación en sí. Esta situación causó incremento de precios sin precedentes en los últimos ocho años, llegando a aumentar hasta en 653 % en las zonas de mayor crecimiento.

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Las variaciones son bastante bravas y el crecimiento en ciertas zonas de la capital, muy evidente. La avenida Santa Teresa se consolidó como eje de edificios residenciales de lujo y como uno de los de mayor incremento junto con el corporativo Aviadores del Chaco. El primero creció en cinco años 503 %, mientras que el área de oficinas, incluso, sobrepasó los 650 % en ocho años, de acuerdo con el estudio realizado por la empresa Ing. Blas Pessolani & Asociados Avalúos y Pericias.

En 2005, sobre Aviadores del Chaco, los precios no alcanzaban los USD 200 por m2. Hoy, en la misma avenida, superan los USD 1000 el m2 e incluso algunos inmuebles se ofrecen por el doble. Mirando las páginas de clasificados, se encuentran terrenos ofertados que oscilan entre USD 1600 y USD 2000 el m2, como el que se ubica al lado del exlocal de Casa Rica.

En esa arteria, la variación esperada en el periodo mencionado fue de 214 %, considerando un incremento habitual de 10 % anual. Sin embargo, el porcentaje fue superado ampliamente.

“En Capitalis, el primer terreno para construir Plaza Center Molas López lo compramos a USD 100 el m2, que en ese entonces era una referencia alta”, recuerda Víctor Cálcena, directivo de la firma que instaló tres edificios corporativos casi en forma simultánea en los últimos años, además de ser el impulsor del desembarco al país del World Trade Center Asunción (WTC).

La zona más cara de Asunción es justamente la de Aviadores del Chaco, entre San Martín y Santísima Trinidad, considerado el sector premium con la presencia del Shopping del Sol, el showroom de Porsche, los hoteles Sheraton Asuncion Hotel e Ibis, el proyecto del complejo Blue Tower, la actual instalación del WTC, Torre Aviadores I, el Dazzler Tower y Aloft Hotel. El eje transcurre hasta la avenida Madame Lynch, en el que están también las oficinas de Petrobras, Protek, Philips, Marlboro y la construcción del Hotel Esplendor, entre otros.

Atraídos por los precios anteriores y previendo lo que se venía en cuanto a desarrollo de ese sector de la ciudad, llegaron al país inversionistas extranjeros, como los propietarios de Aura, provenientes de Alemania y Austria, quienes en 2009 ya habían presentado su proyecto, concretado poco tiempo después. Luego arribaron también argentinos, como los dueños de la cadena hotelera Fën, que apostaron no solo a uno, sino a dos hoteles sobre la avenida, con los que sumarán 500 habitaciones en los próximos años en el sitio.

Santa Teresa, como la continuación natural de Aviadores del Chaco, cuenta con una vocación de vivienda de alta gama y allí se están construyendo en altura las más caras de Asunción, debido a que su índice de edificabilidad es de diez veces. Fenómeno similar se vive en las avenidas Molas López, Primer Presidente y Santísima Trinidad, en las que están los proyectos El Palacio de los Patos 1 y El Palacio de los Patos 2, con departamentos que presentan un costo de hasta USD 2 millones, y ya instalados: Terrazas de Trinidad y Altos de Francia. “Esto también genera cierto nivel de molestia en la gente que está cerca de las avenidas, y tiene el potencial riesgo de que se le haga un edificio al lado de su propiedad, mientras que su edificabilidad baja a un tercio”, indica Cálcena.

Y en este punto, entra a hablar de un tema de gran importancia entre aquellos que conocen a profundidad el mundo inmobiliario: el coeficiente o índice de edificabilidad. “Si tengo un lote de 1000 m2 y digo que vale USD 500 el m2, entonces cuesta USD 500.000. Pero en mercados más desarrollados, en los que se trabaja mucho en altura, más importante es cuántos m2 puedo edificar en ese lote, y esa cantidad está definida por un índice de edificabilidad, establecido por zonas por la Municipalidad de Asunción”, explica.

En los lugares residenciales, el índice de edificabilidad es más bajo que en los lugares comerciales. Cuando uno ve la evolución de los valores de los lotes en las avenidas antes mencionadas, nota que este crecimiento está basado en el índice de edificabilidad que tienen, que es una relación de diez a uno sobre el tamaño del terreno. Es decir, que en un terreno de 1000 m2 se pueden construir hasta 10.000 m2. Por lo cual, tomando como ejemplo la zona de Aviadores del Chaco, una persona puede pedir USD 1000 el m2, pero para el terreno ubicado una cuadra atrás, su índice de edificabilidad está en alrededor de tres veces el tamaño, por lo cual el precio por m2 no puede ser el mismo.

“La gente confunde estos conceptos en un mercado que no cuenta todavía con las referencias ni el conocimiento para asignar de manera inteligente el monto a pagar por los inmuebles. Muchas transacciones inmobiliarias se frenaron porque se piden sumas que la tierra no vale, y desde la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios del Paraguay (Capadei) queremos que la gente entienda los factores que fijan el precio”, añade Cálcena.

Cuando se habla de desarrollo inmobiliario (por ejemplo, un edificio de oficinas), se tiene como componentes el costo del terreno, el costo de la edificación, más el margen de ganancia al vender. Y en estos casos, la fórmula es que la incidencia monetaria del terreno no sea más del 15 % del total del proyecto. Es decir, lo que uno puede pagar es USD 100 de incidencia por m2 construido, teniendo en cuenta que el costo de la construcción en nuestro mercado actualmente ronda entre USD 600 y USD 700 el m2.

Para fijar los precios de referencia, los intermediadores inmobiliarios juegan un papel clave, sobre todo para no generar falsas expectativas en los tenedores de tierra, y se basan en las referencias en función a operaciones concretadas en la zona.

¿Qué generó el aumento del valor?

Además del crecimiento de los sectores referidos debido a su índice de edificabilidad, la llegada de inversionistas extranjeros influyó. En este sentido, se debe considerar que los precios de las propiedades en el Paraguay estuvieron durante años muy por debajo de los números que se manejan en la región.

En Buenos Aires, la zona corporativa premium es el eje Libertador, desde barrio Belgrano hasta Puerto Olivo, donde se manejan entre USD 800 y USD 1200 el m2, cifras muy similares a los actuales en Asunción.

Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, comenta que en los años 90, los valores que se manejaban en el vecino país eran de USD 300 a USD 500 el m2 y que desde 2002 comenzaron a subir debido a la intervención de inversores en ese corredor, llegando en 2010 al récord señalado. A partir de allí, se frenaron las ventas de este tipo de propiedades y los precios se mantienen estables.

Sobre los números en Asunción, Cálcena estima que de USD 1200 a USD 1500 el m2 son los valores máximos a los que se llegará durante este y los próximos años.

Otro aspecto es el efecto de los especuladores, que compran terrenos para volver a vender a un monto más elevado del que compraron después de un tiempo. Lo hacen las personas que poseen capacidad financiera y de analizar hacia dónde va el desarrollo urbano.

“La renta es la que propicia la suba de los precios de los inmuebles”, afirma el Ing. Blas Pessolani y detalla por qué: “Si no hay renta, ¿para qué quiero una propiedad? Un bien vale lo que produce. No es lo mismo que cuando comprás la casa donde vas a vivir y, en el caso de las construcciones nuevas, no es renta de alquiler, sino de venta lo que se tiene en cuenta”.

El estudio realizado por su firma registra que desde 2006 comenzó una variación bastante importante en el país, tanto en el área rural como en la urbana. Cuenta que, en este último sector, Villa Morra (que en realidad incluye a cuatro barrios: Ykua Satí, Manorá, Las Lomas y Villa Morra) es uno de los que más creció.

En las áreas residenciales con mayor demanda, el importe promedia entre USD 200 y USD 400 el m2, fuera de Santa Teresa. En estos casos, la lógica de análisis es otra, ya que depende de lo que una persona estaría dispuesta a pagar por vivir en una zona exclusiva. La incidencia del terreno es mucho mayor, porque ya no se paga por la tierra con una lógica financiera. Como ejemplo, el director de Capitalis señala que si se compra a USD 300 el m2 un lote de 360 m2, este le costaría en total USD 120.000, que es lo que se está pidiendo hoy en Asunción.

La sorpresa

La novedad es el incremento que se dio en el microcentro asunceno, que empezó a elevar su precio en 2008 debido a la necesidad de infraestructuras para el área gubernamental, ya que los entes públicos alquilan numerosas propiedades, y últimamente gracias a la Costanera (que se extiende desde la calle Montevideo hasta la avenida General Santos).

Según análisis efectuados por la empresa tasadora, los terrenos en el microcentro se incrementaron un 482,6 % desde 2008 hasta 2013, mientras que el cambio esperado fue solo de 161 %. Los precios fueron aumentando silenciosamente, con cifras que se movieron desde poco más de USD 100 el m2 en 2008 hasta más de USD 450 el m2 en 2013, sostiene el tasador Ing. Blas Pessolani. De acuerdo con el profesional, estas cifras se verifican en el espacio comprendido entre las calles 15 de Agosto e Independencia Nacional, y desde Oliva hasta Presidente Franco.

Ya casi no existen baldíos en el centro; por eso, la metodología que aplican los tasadores para obtener el precio es convertir en terreno solamente las propiedades, restándole a este el valor de la construcción.

La tendencia es seguir creciendo, al contrario de lo que sucedió durante muchos años, que la valorización fue descendiendo.

Pessolani rememora que, en los años 80, esta parte de la ciudad llegó a cotizarse incluso a USD 2000 el m2 y que, además, hubo un momento en que se dijo que no había valor, porque los dueños pedían lo que querían. Luego, los precios se fueron desplomando, hasta que hoy vuelve a levantar cabeza. Es así que, con esta visión, se adquirieron grandes propiedades, expectantes ante lo que pueda suceder en el futuro.

Edificabilidad

La avenida Mariscal López presenta una variación menor que la nueva zona comercial y corporativa, pero no deja de ser importante. Sus precios pasaron de USD 250 por m2 en 2006 a más de USD 700 por m2 en 2013, es decir, 278,6 % más. Aunque es muy transitada, su valor es menor porque cuenta con muchos edificios históricos que condicionan su uso y su índice de edificabilidad es inferior. La avenida España, en cambio, registró un aumento de más de 390 % en el mismo periodo.

“La renta es la que propicia la suba de los precios de los inmuebles. Si no hay renta, ¿para qué quiero una propiedad? Un bien vale lo que produce. No es lo mismo que cuando comprás la casa donde vas a vivir y, en el caso de las construcciones nuevas, no es renta de alquiler, sino de venta lo que se tiene en cuenta”. (Ing. Blas Pessolani, de la firma Ing. Blas Pessolani & Asociados Avalúos y Pericias).

silvana.bogarin@abc.com.py

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