Esta es una de las conclusiones de un artículo del próximo boletín económico del Banco Central Europeo (BCE), adelantado este lunes.
"Los últimos datos sugieren que la caída reciente de los precios de la vivienda fue relativamente suave en comparación con periodos de caída anteriores" y que los precios se mantienen elevados, según los economistas del BCE.
El nivel de los precios de compra de una vivienda en la zona del euro volvió a subir en el tercer trimestre de 2024 al pico máximo de 2022.
"La caída de los precios se produjo en un número limitado de países y por ello no tiene las mismas características que una recesión total como en periodos anteriores", dice el BCE.
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La recuperación de los precios de la vivienda ha sido mucho más rápida que la que se produjo después de las crisis financiera y de endeudamiento soberano.
En este ciclo bajista se produjo una caída acumulada del 3 % durante un año y medio, especialmente en los países del centro de la zona del euro y sobre todo en Alemania, en comparación con el 5 % durante dos años en las crisis financiera y de endeudamiento soberano, cuando la caída se produjo en la periferia.
Los precios de compra de una vivienda han caído en este ciclo bajista sólo en 12 países de la zona del euro.
En comparación, durante la crisis financiera los precios bajaron en todos los países de la zona del euro menos en uno.
Los economistas del BCE recuerdan que en España los tipos de interés favorables tras la introducción del euro llevaron a un ciclo de auge y caída del que tardó bastante tiempo en limpiarse y recuperarse.
La caída de los tipos de interés tras las crisis financiera y de endeudamiento soberano impulsó los precios de la vivienda en otros países anteriormente menos afectados, como en Alemania, y en ellos se produjo la breve caída cuando el BCE subió las tasas.
El efecto de las subidas de los tipos del BCE no fue muy fuerte
Las fuertes subidas de los tipos de interés del BCE en 2022 por el aumento de la inflación coincidió con precios de la vivienda muy sobrevalorados en países del centro.
Pero el efecto de las subidas de los tipos de interés en la caída de los precios se vio mitigado porque los bancos tenían unos balances sanos y porque los ingresos de los hogares permanecieron sólidos.
En España, cuando estalló la burbuja inmobiliaria, muchos bancos tuvieron problemas de solvencia y mucha gente perdió el empleo y sus ingresos se redujeron drásticamente.
El crecimiento del crédito hipotecario fue menor en comparación con la crisis financiera por la aplicación de políticas de prudencia macroeconómica, según el BCE.
Además, algunos países aplicaron medidas de apoyo a los hogares durante la pandemia y la crisis de la energía por lo que los ingresos de los hogares aumentaron más que los costes de sus hipotecas.
Los bancos en muchos países aplican ahora tipos de interés fijos a las hipotecas, lo que protege a los propietarios durante algún tiempo de las subidas de las tasas de interés y reduce los impagos, que a su vez intensifican el pinchazo de los precios de la vivienda.
Muchos hogares probablemente tendrán un aumento de la hipoteca cuando expiren sus contratos a tipos fijo y los tengan que reemplazar a tipos de interés más altos.
La bajada de los tipos de interés del BCE desde junio del año pasado limita el riesgo porque el periodo de tiempo en el que los hogares han tenido que renegociar sus contratos a tasas de interés más altas ha sido corto.
Los precios de la vivienda seguirán al alza
La caída de la demanda fue el principal factor de la caída de los precios de la vivienda durante las crisis financiera y de endeudamiento soberano pero no durante esta bajada más reciente, sino que ha sido la caída de la oferta.
Debido a esa escasez, intensificada por el encarecimiento de la energía y los problemas de oferta durante la pandemia, los precios de la vivienda han subido rápidamente de nuevo cuando la demanda se recuperó cuando el BCE comenzó a bajar sus tipos de interés en junio del año pasado.
Los economistas del BCE prevén que los precios de la vivienda en la zona del euro mantendrán la subida porque la oferta es limitada y la demanda es sana.
Sin embargo, advierten, esta subida de los precios de la vivienda no es sana para las perspectivas de la economía en su totalidad.