La ciudad de Luque ya no se explica solo como periferia, hoy por su escala y localización se volvió un mercado urbano con dinámica propia dentro de la Gran Asunción. El último censo registra casi 260.000 habitantes en el distrito, y ese tamaño importa porque sostiene la demanda residencial, justifica los servicios existentes y empuja una oferta mucho más diversa. En paralelo, sus 153 km2 de territorio le dan margen físico para expandirse y densificarse, una ventaja comparativa frente a zonas ya saturadas del área metropolitana.
Desde la óptica del sector, el salto se observa en el tipo de producto que domina cada etapa: “primeramente hablamos de loteamientos, luego de barrios cerrados, ahora complejos edilicios”, describe César Cáceres, presidente de RE/MAX Paraguay y miembro de la Cámara Paraguaya de Empresas Loteadoras e Inmobiliarias (Capeli).
En el termómetro de precios, el referente sostiene que la tierra en esa zona acumuló en la última década un ajuste de más de 100% en su valoración, con variaciones según zona, y conecta esa tendencia con un factor urbano puntual: la inversión pública en Luque y al centro de Asunción, que —según su lectura— facilitó la modernización y el avance de la urbanización.
Nodo metropolitano y demanda efectiva
Ese corredor se potencia con la condición de nodo. El aeropuerto internacional Silvio Pettirossi, ubicado en Luque, funciona como una infraestructura clave para el área metropolitana. A este esquema se suma la Conmebol, que concentra su complejo institucional en la ciudad, lo que agrega flujo, servicios y actividad económica asociada. En términos de demanda, esa combinación ayuda a explicar por qué Luque capta tanto a quienes buscan casa propia como a quienes priorizan departamentos cerca de su radio de trabajo o de influencia en Asunción.
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Producto residencial y proyectos con salto de escala
En Luque, el cambio residencial se ve en el tipo de oferta que gana peso: además del lote urbano tradicional, se expanden los barrios cerrados y los proyectos de departamentos. En la entrevista, Cáceres describe esa transición por etapas y adelanta que en 2026 se lanzarían nuevos barrios cerrados, un indicador de continuidad de proyectos en el corto plazo. Algunos de los ejemplos se reflejan en obras como el proyecto Taruma Poty, en proceso de construcción, ya con un elevado porcentaje de preventa.
Otro caso que grafica el salto a desarrollos de mayor escala en el último quinquenio es AquaTerra. El emprendimiento se presenta como barrio cerrado de 47,5 hectáreas con 437 lotes distribuidos en cuatro barrios. En su ficha pública declara 22 hectáreas de espacios con vegetación (50% del predio), una laguna cristalina de 2,7 hectáreas, 8.200 m2 de playa de arena blanca, un Club Town de 5.427 m2 y 11.500 m2 de área deportiva; además de edificios de departamentos con vistas a la laguna que bordean la playa.
La lógica detrás de este tipo de proyectos es bastante concreta, al incorporar infraestructura interna y equipamientos como parte del producto, que terminan elevando el estándar de comparación del comprador y aceleran el “derrame” de servicios hacia el entorno inmediato.
Financiación y servicios de cercanía
Otra pieza del mismo movimiento es el formato de departamentos con esquema de pago. Sobre el punto, Cáceres menciona al Grupo OGA, que posee proyectos con planes de financiación a largo plazo, para que justamente la adquisición de esos departamentos sea más rápida, ágil y que cualquier persona pueda acceder a esas unidades.
En información pública, algunos proyectos del grupo se promocionan en Luque con dos vías: financiación bancaria (con opción de financiar hasta el 100% del valor, sujeto a condiciones del crédito) y financiación propia de hasta 36 meses; además, cuentan con oferta de tipologías de 1, 2 y 3 dormitorios, con más de 22 variantes, según su presentación.
En paralelo, el crecimiento residencial arrastra comercio de cercanía. Cáceres sostiene que la expansión de barrios cerrados ya empujó la demanda de servicios inmediatos y derivó en la instalación de expendios de minimarkets en la zona.
Empresas: del corredor a la “ciudad de actividad”
Definitivamente, Luque “llegó para quedarse y hoy es una ciudad sensación”, al tiempo de empezar a atraer inversión que ya no se explica solamente por el concepto de vivienda. Cáceres señala que su ubicación estratégica, además de su rol conector con otras zonas clave de Gran Asunción, amplían el radio de influencia de la ciudad y empujan desarrollos orientados a servicios.
Cáceres agrega que Luque está “rodeada de varios proyectos que transforman la ciudad”, y que esa dinámica empuja nuevas decisiones de localización. En ese marco, menciona dos iniciativas en preparación: un proyecto comercial en el aeropuerto de Luque “de transformación y servicios preferenciales”, y otro emprendimiento que, según su descripción, sería “otra torre de oficinas” junto a “un centro comercial”, próximos a lanzarse.
El impacto económico es directo: cuando aparecen oficinas, retail y servicios integrados, la ciudad empieza a capturar actividad en horario laboral y de ocio, mientras reduce la dependencia de la capital para acceder a propuestas urbanas de mayor escala. Cáceres plantea que estos desarrollos buscan que “ciudadanos de Asunción y otras ciudades puedan ir a atractivos propios de Luque”.
Este salto se apalanca en conectividad: sostiene que el acceso por la avenida construida “ha cortado el tiempo de traslado” y valorizó las propiedades cercanas, lo que eleva la conveniencia de ubicaciones con mejor llegada para operaciones y servicios.
Comercio: nuevas centralidades y consumo de cercanía
El crecimiento residencial se traduce en comercio cuando aparece masa crítica de consumo y, sobre todo, cuando la ciudad empieza a retener gasto cotidiano que antes se iba a Asunción. En Luque, ese desplazamiento se ve en la consolidación de polos sobre corredores de alto tránsito y en una oferta de servicios más pegada al barrio. Cáceres describe que la expansión de barrios cerrados elevó la demanda de servicios inmediatos y empujó la instalación de comercios especializados, tiendas de conveniencia y otros locales con horarios de atención ampliada.
Un caso concreto es Plaza Madero, desarrollado sobre la autopista Silvio Pettirossi, en el eje de acceso al aeropuerto. Su listado público de locales muestra un mix orientado a consumo frecuente y anclas de alto flujo: supermercado, cafetería, gastronomía, farmacia, servicios y retail especializado, con presencia de marcas como Starbucks y Superseis, entre otras.
La relevancia del retail en este momento es fundamental, ya que cuando se consolidan centralidades comerciales, el mercado inmobiliario gana referencias de valor —por accesibilidad y servicios— y se acelera la demanda de ubicaciones específicas. Para el empresario, la “lectura” del boom ya no está solo en tener “más viviendas”, sino en una expansión donde vivienda y comercio se retroalimentan. Luque, en este ciclo, se vuelve un espacio clave que no solo produce metros cuadrados, sino también actividad económica local más densa y distribuida.
Valoración, comparación y cuellos de botella
Los últimos datos de RE/MAX señalan que Paraguay se encuentra hoy entre los países más buscados dentro de sus listas para invertir, lo que data y describe el buen clima de negocios con el que cuenta el país.
Dentro de ese termómetro de mercado, Cáceres recalca que la tierra en Luque acumuló en la última década un ajuste de más del 100% en su valoración y que, mirando el desarrollo del 2026, muchas zonas podrían seguir subiendo entre 10% y 15% anual, con diferencias según el corredor y el barrio.
Ese movimiento, en su planteo, está vinculado directamente a la infraestructura. Afirma que la inversión pública en la avenida de acceso rápido a Luque y al centro de Asunción facilitó la modernización de la ciudad, mejoró las conectividades y valorizó las propiedades cercanas.
El contraste metropolitano y el límite urbano
En la comparación metropolitana, Luque combina dos ventajas que no siempre aparecen juntas: escala urbana y margen físico para crecer. Frente a ciudades como San Lorenzo o Lambaré —más consolidadas— conserva áreas con potencial de transformación; y frente a Limpio —más asociada a logística e industria— suma un componente residencial y comercial que está ganando peso.
Esa combinación explica por qué hoy capta proyectos de distinta escala en un mismo ciclo. El límite no está en la demanda, sino en la capacidad urbana. Si el crecimiento inmobiliario va más rápido que la infraestructura y el ordenamiento, empiezan a aparecer tensiones en movilidad, servicios y gestión del suelo. Para desarrolladores e inversores, la sostenibilidad del fenómeno depende menos del precio y más de la sincronización entre obra pública, planificación y volumen de proyectos. Ahí se define si la valorización se consolida o se vuelve fricción.