“El derecho de habitación pretendido es un derecho real sobre un bien inmueble. Nuestro derecho positivo, artículo 2281 del Código Civil, establece que el derecho de habitación debe ser constituido del mismo modo que el usufructo. La constitución por contrato del derecho de usufructo sobre cosas debe ser realizada en las mismas condiciones en que se adquiere el derecho de dominio (Art. 2234, inciso a). El artículo 1966, inciso a, faculta a la adquisición del derecho de propiedad por contrato, pero cuando el objeto del derecho real sea un bien registrable –inmueble, en el caso de autos–, el contrato debe ser instrumentado por escritura pública (art. 700 inciso a). Si no se ha dado cumplimiento al requisito de la escrituración, el contrato que se pretendió celebrar no queda concluido como tal, sino tan solo como un acuerdo en el que las partes se obligan a escriturar su consentimiento”.
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“Por tanto, si el acuerdo de constituir un derecho de habitación no ha sido celebrado por escritura pública, no es posible afirmar la existencia del mentado derecho real. La tenencia del bien otorgada por el propietario en virtud del contrato privado, debe ser interpretada como una autorización precaria de habitar el inmueble y como tal revocable, sin perjuicio de la responsabilidad que pueda surgir por una rescisión intempestiva del contrato, pero sobre la que no podemos expedirnos por no haber sido propuesta en forma subsidiaria a la pretensión de cumplimiento contractual”.
“Si bien es cierto que el demandado reconvino por cumplimiento de contrato, no es menos cierto que lo hizo en reclamo de un derecho aún inexistente cuya escrituración es exigida por nuestro sistema normativo para su oponibilidad inter partes -la toma de razón en los registros es a los efectos de la oponibilidad frente a terceros”.
“Por lo previamente expuesto, el título invocado por la parte reconviniente no existe como tal y no le puede ser opuesto al reivindicante. En idéntico sentido, la jurisprudencia extranjera tiene sentado que: “El contrato que debiendo ser hecho en escritura pública no valdrá si se hiciese en otra forma” (será nulo total). Hay más, el artículo 976 dispone: “en los caos en que la forma del instrumento público fuese exclusivamente ordenada, la falta de ella no puede ser suplida por ninguna otra prueba, y también el acto será nulo.
Fuente: Acuerdo y Sentencia 552 del 21 de julio de 2008, en el expediente caratulado “Doroteo Burgos y Daniela Ortellado de Burgos contra Concepción Roa de Florentín y otros sobre reivindicación de inmueble.
El fallo fue firmado por los ministros de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, Raúl torres Kirmser (preopinante), César Garay y Oscar Bajac.