–¿Qué se busca básicamente con el negocio de renta?
–Se busca un retorno superior a la inflación anual y el revalúo. Entonces, menos del 10% no es negocio, porque la inflación me está comiendo, aun cuando yo crea que estoy ganando. Entonces, este es el parámetro para decidir si me posiciono en la especulación, en el desarrollo o en la renta. En primer lugar, hay que tener en cuenta que el peor negocio de renta es el alquiler de viviendas, porque la vivienda es un negocio de desarrollo, de compra y venta. El desarrollador construye y vende, allí hace plata. Pero supongamos que yo construyo y alquilo para vivienda por US$ 500 mensuales, que en 12 meses -teóricamente- estaría recaudando US$ 6.000. Para empezar, el mejor alquiler que pueda lograr me va a reportar una renta no mayor al 6% al año.
Lo que ocurre es que normalmente uno no alquila durante 12 meses, el inquilino se puede ir, lo que me obligará como propietario a incurrir en gastos en cuanto a arreglos de la vivienda para ponerla en condiciones. Eso me puede llevar como mínimo un gasto de US$ 1.000 en pintura, plomería, etc. Allí se me fueron dos meses de alquiler; y si consigo un nuevo inquilino, este va a ingresar después de dos meses. Entonces, ya no son 12 meses, sino solo 10, con otros 1.000 dólares de pérdida; y lo que me queda no son US$ 6.000 anuales, sino US$ 4.000 como retorno.
Por otra parte, pasaron 10 años y la vivienda, en general, se ha deteriorado ostensiblemente. Nada se devalúa tanto como un bien residencial. Es como el automóvil, cuyo valor rápidamente decae; y después de cinco o 10 años yo tengo que cambiar todo: piso, cocina, placard, baño, etc. Allí se me fueron otros US$ 5.000 o US$ 10.000. Y si mi renta yo meto en un flujo de caja de cinco años, aquel 6% teórico se me habrá caído a 2%. O sea, reitero, el peor negocio inmobiliario es el de renta habitacional, en el cual el IPS tiene una tremenda experiencia negativa.
–¿Entonces, cuál es el mejor negocio en este rubro inmobiliario?
–La construcción de oficinas es un excelente negocio, porque tiene un bajo costo de mantenimiento para el propietario, dado que el inquilino hace todo, hay poca movilidad del usuario; nadie se mueve de oficina cada año. Uno hace un contrato por cinco años, porque el usuario tiene que instalar su papelería, su sociedad anónima, y mientras un inquilino de vivienda se puede rajar de noche, uno de oficina no. Es seguro, se alquila en dólares, el bien requiere poco cuidado, las expensas son pagadas generalmente por el propietario, porque la quiere mantener linda y, generalmente, está en un sitio con mucha demanda. El negocio que está en una posición más alta todavía es el inmobiliario con fines comerciales (locales, shoppings, etc.), que puede dar una renta de hasta del 20%.
–¿Y qué es lo que le conviene hacer al IPS?
–Si yo soy IPS, tengo que trabajar la renta, tengo que hacer valer mi dinero allí, compro acciones, por ejemplo, no ponerme a hacer esas construcciones, me refugio en un programa comercial que me dé una renta altísima. La ventaja de este tipo de negocio es que al construirse ya se vende la llave del negocio, que ya es el 20% del costo del emprendimiento, y en los próximos años de construcción ya se recuperó la inversión, y después ya es ganancia.
Mayor que la inflación
* Para que el alquiler resulte un negocio interesante, se debe buscar un retorno superior a la inflación anual y el revalúo.
* Entonces, menos del 10% no es negocio, porque la inflación está perjudicando al inversor, aún cuando este crea que está ganando.
* El peor negocio de renta es el alquiler de viviendas, porque la vivienda es un negocio de desarrollo, de compra y venta.
* El mejor alquiler que se pueda lograr podría reportar una renta no mayor al 6% al año.