Precios de suelos en Asunción deben fijarse según utilidad, señala experto

Según Diego Soler Lapuente, máster en valoración inmobiliaria y director ejecutivo del Instituto de Desarrollo Inmobiliario, que analizó los precios de oferta y los valores de la tierra en 17 barrios de Asunción, la tendencia de los precios debe ser a la baja. Explica que los terrenos valen en función de lo que se puede edificar en ellos, ya que no es lo mismo pagar el suelo para una vivienda unifamiliar que para un edificio de 22 pisos.

Después de analizar 25 millones de m2 de Asunción, en 17 barrios (ver infografía), el español Soler Lapuente afirma que la tendencia de los precios de los terrenos en varias zonas de la capital del país es a la baja. “Vi publicaciones en los diarios que decían que el suelo en Villamorra vale 1000 dólares el m2, pero yo sé que no hay ningún suelo que valga eso en ese barrio. Hay empresas que dicen que la tendencia del precio del suelo es al alza, y yo creo que la tendencia es a la baja”, dijo.

Explicó que en la avenida de los departamentos de lujo, como lo es Santa Teresa, están apagadas las luces de los edificios porque hay oferta de viviendas caras en Asunción, pero difícilmente se venden. “La clase que necesita viviendas en Asunción es la clase media y la media baja. Y hay que regular esto. Mientras (los terrenos) estén con estos precios que se ofrecen, no se va a poder construir para la clase media”, analizó.

Recordó que cuando llegó al país le comentaron que los desarrolladores de edificios ganaban hasta el 60% sobre lo que invertían, algo que cuestionó duramente. Criticó también que en el país el precio de la tierra generalmente se establece “a sentimiento”. “Era algo que nunca antes había oído y lo escuché bastante en Paraguay. Los precios no se pueden fijar a sentimiento, ni porque el vecino venda a un monto, el mio vale más porque está en esquina”, dijo.

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Para saber realmente cuánto debe costar la tierra en Asunción, a través del Instituto de Desarrollo Inmobiliario que dirige, realizó un estudio con el método residual estático, que arrojó algunas conclusiones. Dice que en el 60% de los barrios se detectó que el cálculo del valor medio ponderado obtenido es menor que el precio medio del barrio. 

“Según el Plan Regulador de Asunción hay muchas zonas donde se puede edificar 10 metros por cada metro cuadrado de suelo, y justo en el terreno de al lado, se puede edificar la mitad. Eso significa que para comparar el precio de los suelos hay que tener en cuenta todos los parámetros urbanísticos, y es un problema que por ser un país inmobiliariamente muy joven, no se toma conciencia de eso”, explicó Soler Lapuente.

Como anécdota, el experto contó que en el siglo XVII, el ilustre escritor español Francisco de Quevedo, le comentó a su amigo el Duque de Osuna, cuando este aspiraba a ser virrey de Nápoles, que “solo el necio confunde valor y precio”. Y comentó que la diferencia radica en que precio es el pago que se realiza por algún bien, mientras que valor es el que se obtiene en función de la utilidad o rendimiento que produzca el bien en cuestión. Trasladando este razonamiento a los suelos, dice que el precio es el importe al que se oferta el suelo o el pago que se realiza por este. Mientras que el valor es el resultado obtenido calculando en base a algunos parámetros. Estos son: la ubicación del suelo, que va a definir el valor al que se podrían vender los departamentos que sobre el terreno se construyan; los parámetros urbanísticos, que definen, dependiendo de la zonificación, lo que se puede edificar sobre el suelo; el tipo de edificación que se quiere realizar; el costo por m2 de la construcción propiamente dicha más todos los gastos inherentes al desarrollo y el beneficio que el desarrollador pretende obtener sobre el total de la inversión.

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Edificabilidad es un factor determinante

Como ejemplo del estudio realizado (ver infografía), se tiene que en el barrio Ycua Satí, los terrenos tienen en promedio un precio de oferta de 750 US$/m2, mientras que, según el valor medio calculado, este solo es de 430 US$/m2, habiendo allí una diferencia entre el precio y el valor por metro cuadrado de US$ 320. 

Eso significa que los terrenos están sobrevaluados en esa zona de Asunción, teniendo suelos que llegan a ofrecer hasta por 1.811 US$/m2. Por otra parte, también hay situaciones donde el precio medio de la oferta es menor que el valor medio calculado, como en el barrio Catedral (centro de Asunción), donde el valor llega a 459 US$/m2 pero su precio medio de oferta es de 350 US$/m2. Algo similar pero con otros valores ocurre en Ciudad Nueva, San Roque, General Díaz, Las Mercedes y Los Laureles.

“El valor del suelo de un mismo barrio varía en función de su calificación urbanística (distintos tipos de edificabilidad). Valga como ejemplo lo que ocurre en el barrio Los Laureles, donde hay suelos con calificación urbanística AR1B y cuyo valor es de 159 US$/m2, mientras que hay otras calificadas como FM3, con frente sobre avenida, cuyo valor es de 850 US$/m2”, indica el informe. 

De acuerdo con el estudio, el barrio Ycua Satí es el que tiene mayor dispersión de valor por metro cuadrado. “Según sus calificaciones urbanísticas, la diferencia entre los valores más bajos y los más altos supera los 1.550 US$/m2. Y, por el contrario, el barrio con menor diferencia de valor por metro cuadrado es Barrio Obrero, contabilizando una brecha de 96 US$/m2 entre sus valores más bajos y más altos.

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