Para el año 2020 y descartando cambios sustantivos en las políticas públicas del país, el déficit de viviendas nuevas aumentaría en alrededor de 190.000, según las estimaciones de la Dirección General de Estadística, Encuestas y Censos (DGECC). Este crecimiento será como efecto de la expansión poblacional urbana frente a la rural (tal como viene ocurriendo desde 1990).
En el mismo sentido, en los próximos 20 años se sumará un contingente muy importante a la población de adultos de Paraguay. Actualmente, la población mayor a 24 años es de unos 4.200.000 y la de menores a esa edad es de 2.750.000. En las próximas dos décadas, este último grupo ejercerá presiones sobre la demanda de vivienda que, entre el crecimiento natural de la población y la presión de la estructura demográfica, obligará a tomar medidas importantes para acomodar las necesidades habitacionales de una población urbana creciente.
En ese sentido, la nueva estructura demográfica de Paraguay se constituye en uno de los principales factores a tener en cuenta al analizar el sector de vivienda. De hecho, la nueva estructura se destaca no solamente por el crecimiento de la población en el país, que en la actualidad asciende a 7.200.000 personas, sino por la cantidad de ciudadanos que se sitúan en los diferentes grupos de edades.
Por primera vez en su historia, el Paraguay registra un alto índice de jóvenes y adultos jóvenes en edad de casarse o de independizarse. Esta situación socio-demográfica genera una mayor presión a la demanda natural de nuevas viviendas, a diferencia de otros momentos de la historia demográfica paraguaya donde su población era numerosa debido a la cantidad de niños.
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Otro aspecto que resulta relevante para comprender el nuevo dinamismo del sector de vivienda es la expansión de la economía paraguaya de los últimos diez años. El crecimiento de la economía en volumen pasó de US$ 28.114 millones en 2008, a US$ 35.475 millones en 2018. Esto produjo un efecto dominó sobre los ingresos y sobre la capacidad de inversión de la población. Es más, las mejoras dotaron de capacidad y disponibilidad para pensar y adquirir una nueva vivienda o residencia.
En la misma línea, la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD), que funciona como banca de segundo piso en Paraguay, fue identificando una creciente demanda habitacional. Como respuesta, comenzó a generar productos financieros con tasas significativamente más bajas para favorecer las inversiones inmobiliarias, mediante préstamos para adquisición, construcción, refacción, ampliación o terminación de viviendas.
En los primeros años, la AFD colocaba sus productos crediticios “Mi Vivienda” y “Mi Primera Vivienda” a través de los bancos, financieras y cooperativas. Con el aumento de la demanda, el sistema financiero arrancó un proceso de conocimiento y comprensión de la dinámica del sector, ofreciendo préstamos con fondos propios y condiciones similares a los productos implementados por la AFD. Este esquema de financiamiento está sujeto siempre a la figura de la hipoteca como elemento de garantía de los créditos.
US$ 500 millones para el sector inmobiliario
Datos del Banco Central del Paraguay (BCP) consignan que, de enero a julio de este año, el sistema financiero, que incluye a las entidades públicas como el Banco Nacional de Fomento (BNF) y la AFD, otorgaron más de US$ 500 millones al sector inmobiliario.
Al considerar los últimos cinco años y como efecto de la inestabilidad política y económica experimentada en los países vecinos, las principales ciudades de Paraguay (Asunción, Encarnación, y en cierta forma, Ciudad del Este) han sido receptores de importantes capitales destinados a inversiones inmobiliarias. Esta inyección de recursos en el circuito económico de Paraguay dio un impulso al sector inmobiliario y a toda su cadena.
En la actualidad, el principal desafío está en las refacciones o ampliaciones de las viviendas existentes. Esto, considerando que aproximadamente el 80% de los hogares en Paraguay son propios. Al tomar los datos de Asunción y Central, el porcentaje no difiere en gran medida. En Asunción, el 67% de los ciudadanos cuenta con una vivienda propia y el 75% en Central. El resto habita en una casa alquilada, cedida o es ocupante de hecho. Un mínimo grupo se encuentra pagando las cuotas de la que será su vivienda. Si bien existe un número relativamente alto de viviendas cuyos habitantes son propietarios (más del 70%), más del 50% de las casas precisan refacciones e inversiones significativas.
Cambio de modelos habitacionales
En términos cualitativos, la estructura física de la vivienda viene experimentando transformaciones importantes. En primer lugar, la pérdida de la vivienda tradicional bajo el formato de casa edificada, en un lote de dimensión estándar de 12x30 con patio y jardín. A este modelo de vivienda se ha acostumbrado la mayor parte de los paraguayos de las zonas urbanas, producto de la baja presión demográfica para que las ciudades crezcan de manera vertical y, por lo tanto, deban sacrificar áreas verdes privadas, es decir, patios y jardines.
Bajo el nuevo paradigma, surgen a mediados de la década de los años 90 ofertas en el mercado habitacional como los dúplex, es decir, residencias más pequeñas en términos de superficie general, pero no en construcción porque están edificados en dos plantas con un patio y jardín significativamente más pequeño y limitado. Este tipo de viviendas son característicos en Asunción y en los distritos vecinos como Lambaré, Fernando de la Mora, principalmente Zona Norte; Luque, Mariano Roque Alonso. Esta fue la primera fase del lento proceso de densificación de la estructura inmobiliaria urbana de Asunción y Gran Asunción.
La segunda etapa de este proceso de modificación de los patrones tradicionales está dada por la aparición de los edificios de departamentos. En este modelo de vivienda, se privilegia la seguridad antes que las áreas verdes. Además, su estructura cuenta con dos a tres dormitorios y contiene una serie de espacios para cubrir nuevas actividades como piscinas, gimnasio, etc. En los últimos cinco años se ha generalizado la oferta, principalmente orientadas a un segmento de la población con ingresos mayores y en menor medida, a los de ingresos medios. De esta forma, las inversiones en la construcción de edificios se focalizaron en zonas como la avenida Santa Teresa, los corredores de España, así como en el barrio Las Mercedes, esta última, periferia del centro histórico, pero que goza de la proximidad y de una lógica antigua de barrio, que es muy valorada por la demanda.
La oferta inmobiliaria, en los últimos años, de cierta manera ha desatendido la demanda de la clase media. Por lo tanto, los desarrolladores tienen el desafío de conocer y comprender la demanda de esta nueva clase social emergente, caracterizada por una tipología de demandas relativamente nuevas. Este segmento de la población deja atrás el lujo y se aboca más bien a la funcionalidad y, sobre todo, a los precios accesibles.
A esto se le deben sumar los problemas que generan ciertas condiciones como la hipoteca, teniendo en cuenta que en Paraguay existen solamente créditos hipotecarios para viviendas que se construyan sobre un terreno propio. El precio de terrenos y/o viviendas siguen estando fuera del alcance de la gran mayoría de la población.
Al respecto, el sistema financiero aún no ha logrado ajustar el esquema para la clase media que dispone de ingresos relativamente altos y que, en mejores condiciones, podría hacer frente a los compromisos financieros y al pago de una casa alquilada, en caso de que esté viviendo en una. En el escenario actual, resulta inviable para una persona cargar con el pago de una cuota del 30% de sus ingresos y también comprar una casa o un departamento a 10, 15 o 20 años de plazo.
Ante esto, los desarrolladores deberían centrarse en las características, el tamaño, así como en las prácticas sociales y la significación de los espacios, distritos donde vive y se mueve la clase media para generar una oferta que responda a la demanda de este segmento de la población.
La actual oferta inmobiliaria, principalmente de departamentos, no ha trascendido las fronteras de Asunción. Por tanto, este tipo de construcciones está ausente donde habita el gran porcentaje de la clase media, es decir, en los distritos de la primera corona de Asunción.
Cabe mencionar que la cantidad de créditos hipotecarios concedidos por la AFD asciende a unos US$ 1.200 anuales, muy lejos de los valores necesarios para satisfacer una demanda potencial que en la actualidad se encuentra en unas 58.000 viviendas y crece a razón de 7,5% anualmente, de acuerdo a estimaciones realizadas por la consultora MF Economía.
Propuesta de solución habitacional
Varias son las alternativas que podrían reducir el alto déficit habitacional en Paraguay. La modificación de la Ley de la Agencia Financiera de Desarrollo para aumentar la cantidad de facilitadores del crédito expandiría las oportunidades de acceso al crédito. En la actualidad, los recursos solamente pueden ser canalizados a través de bancos, financieras o cooperativas. Si algunas de estas Instituciones Financieras Intermedias (IFIs) no tienen interés en colocar los fondos de AFD, esta no tiene margen de reacción.
Otra estrategia podría surgir de la implementación de un esquema de subsidio a las tasas de interés durante ciertos periodos del crédito. Esto, mientras dure la construcción para el desarrollo de infraestructura que permita la generación de una mayor densidad en las ciudades, para el desarrollo de zonas prioritarias.
Una reforma de la Ley del Impuesto Inmobiliario que exceptúe el pago del tributo hasta la culminación de las obras sería otra de las medidas que incentivarían a los desarrolladores inmobiliarios. En la actualidad, si bien se pueden obtener cuentas corrientes catastrales antes de la finalización de un edificio, la mayoría de los desarrolladores no lo hace porque desde ese momento comienzan a pagar el impuesto inmobiliario. Por ello, no se pueden gestionar las hipotecas y no se financia al comprador final hasta que acaben las obras. El costo del impuesto inmobiliario de un edificio, que aún no fue construido, solo encarece la obra y genera más riesgo para el desarrollador.
Otra de las políticas que contribuirían a las transformaciones tan necesarias en materia inmobiliaria sería la modernización de la Dirección Nacional de Catastro. Una actualización de su sistema informático aceleraría las gestiones en la solicitud y concesión de títulos de propiedad. Además, de la imperiosa necesidad de desarrollar una infraestructura urbana de calidad, es decir, una cobertura de calidad de los servicios básicos como alcantarillado pluvial y sanitario, alumbrado eléctrico, pavimento y veredas. Si bien esto es responsabilidad de distintas instituciones (ESSAP, ANDE, Municipalidad, otras), el Gobierno Central debería actuar como coordinador e inversor.
Finalmente, como se ha planteado y analizado, las condiciones económicas y de financiamiento no son las únicas barreras para el acceso a una vivienda en Paraguay. La oferta disponible es también otro factor que frena a los interesados en adquirir una vivienda. Las preferencias de los demandantes en materia de precio, tamaño y ubicación juegan un rol importante en el momento de lanzarse a comprar una casa.
Por ello, es impostergable y urgente que el Gobierno diseñe e implemente políticas públicas que rompan con la única estrategia de dotar de recursos para el financiamiento y sí apuntar al mejoramiento de las condiciones de acceso y concesión de los créditos para la vivienda. Además de crear bloques habitacionales autocontenidos, es decir, espacios con todos los servicios necesarios para el bienestar de los ciudadanos. Solo un plan que considere todos los aspectos sociales y económicos transformaría las condiciones de vida de la población, que hoy no puede acceder a una vivienda digna. El avance en materia habitacional en Paraguay redituaría en bienestar y aumentaría; por ende, la productividad e ingresos de los trabajadores y sus familias.
En los próximos 20 años se sumará un contingente grande a la población adulta del país. Hoy, la gente mayor a 24 años es de unos 4.200.000 y son menores de esta edad 2.750.000. En las próximas dos décadas, este último grupo ejercerá presión sobre la demanda de viviendas.
Por primera vez, el Paraguay registra un alto índice de jóvenes y adultos jóvenes en edad de casarse o de independizarse, a diferencia de otros momentos de la historia demográfica, en los que la población era numerosa debido a la cantidad de niños.
El sistema financiero aún no ha logrado ajustar el esquema para la clase media. En el escenario actual, resulta inviable para una persona cargar con el pago de una cuota del 30% de sus ingresos y también comprar una casa o un departamento a 10, 15 o 20 años de plazo.
Desafío
En la actualidad, el principal desafío está en refacciones de viviendas existentes. Esto, considerando que el 80% de los hogares en Paraguay son propios.
Media
La oferta inmobiliaria en los últimos años desatendió la demanda de la clase media, por lo que hay un desafío de conocer y comprender a este sector emergente.
Dúplex
Surgen a mediados de la década de los años 90 ofertas en el mercado habitacional como los dúplex, es decir, casas más pequeñas en términos de superficie general.
Volumen
El crecimiento de la economía en cuanto a volumen pasó de unos US$ 28.114 millones en el 2008 a US$ 35.475 millones en 2018.
Oferta
Oferta debería centrarse en tamaño, prácticas sociales y significación de espacios, distritos donde vive y se mueve la clase media para responder a la demanda.
Dptos.
Los departamentos no han trascendido las fronteras de Asunción, por lo que este tipo de obras está ausente donde habita en gran medida la clase media.
AFD
La cantidad de créditos hipotecarios concedidos por la AFD asciende a unos US$ 1200 anuales, muy lejos de los valores necesarios para cubrir la demanda.
7,5%
Para satisfacer hoy la demanda potencial de casas se necesitarían unas 58.000 viviendas, número que crece a razón de 7,5% año, según las estimaciones.