Programas de vivienda: pilar fundamental en el plan de reactivación económica

Uno de los tres pilares del plan de reactivación económica presentado por el Gobierno se centra en la inversión en infraestructura así como en proyectos viales y civiles. Si bien la inversión en obras viales genera impactos como la generación de mano de obra, el efecto no se compara con el que aporta la inversión en obras civiles, más aún en este complicado escenario económico. La construcción de viviendas es una actividad intensiva en mano de obra, tanto por las personas que emplea para la edificación como por los materiales utilizados, que son en gran medida, insumos nacionales.

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En estos momentos en los que la economía paraguaya se encuentra muy debilitada por la crisis del covid-19 se requieren de acciones que generen efectos inmediatos en toda la cadena.

Brindar soluciones habitacionales a la población paraguaya se presenta como una oportunidad social y económica para nuestro país. Desde una mirada social, la inversión en obras civiles permitirá que las personas mejoren sustancialmente su condición de vida, ya que podrán acceder a servicios básicos de calidad, lo que se traduce en bienestar e inserción social. Y por el lado económico, se traducirá, principalmente, en la generación de empleo e impuestos para el Estado, tan necesarios para la recuperación económica del Paraguay.

Déficit habitacional

El déficit habitacional en nuestro país es de alrededor de 1.100.000 viviendas. De este total, el 13% representa las necesidades de nuevas viviendas o déficit cuantitativo y el restante 87% corresponde al déficit cualitativo, es decir, requerimientos de ampliación y mejoramiento habitacional. En ese sentido, el Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH) registra que el déficit cualitativo en el país se ubica en aproximadamente 70%, explicado por el esquema histórico de demarcación y distribución de propiedades en el país. A decir, sin la inscripción de planes reguladores de uso de suelo, con deficiente provisión de los servicios públicos y la ausencia de proyectos de desarrollo urbano y territorial.

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El déficit habitacional tiende a acentuarse de no implementarse políticas que frenen tal situación. Los datos de la Dirección General de Estadística, Encuestas y Censos (DGECC) sobre vivienda y población, permiten estimar que en los próximos 20 años se sumará un contingente muy importante a la población de adultos en Paraguay, ya que la población mayor a 24 años, en la actualidad, ronda las 4.200.000 personas. Además, en las próximas dos décadas, la población actual de menores (2.750.000) ejercerá presiones sobre la demanda de viviendas. Por tanto, el crecimiento natural de la población y la presión de la estructura demográfica requerirán de medidas importantes para acomodar las necesidades habitacionales de una población urbana creciente.

Programas de fomento habitacional y alternativas de financiamiento

El Gobierno cuenta con programas de viviendas, que podrían dinamizar la economía. Por ejemplo, el Fondo Nacional de la Vivienda Social (Fonavis) y “Mi Vivienda Paraguay” gozan de las características sociales y económicas para ser incorporados dentro del plan de reactivación económica.

El Fonavis brinda soluciones habitacionales para personas de menores ingresos, con un mínimo de aporte personal y alto subsidio estatal. En tanto que, el programa de “Mi Vivienda Paraguay” está diseñado para personas de clase media. En este caso el grupo recibe un subsidio estatal, que ronda el 10% y los restantes recursos deben ser generados por los interesados.

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En un supuesto escenario donde el Gobierno inyectara alrededor de US$ 500 millones para el financiamiento de ambos programas para la vivienda, la inversión beneficiaría a alrededor de 30.000 familias o en su defecto, a 110.000 personas, que forman parte del grupo familiar. Además, generaría aproximadamente 200.000 empleos directos e indirectos.

Efecto arrastre en la economía

Además, la construcción de viviendas tiene un importante efecto arrastre en la economía. Por ejemplo, la demanda de ladrillos a las olerías, implica la compra de arcilla para su elaboración. En otras palabras, no sólo se dinamizan las actividades vinculadas directamente a la construcción (olerías), sino también a otros sectores de manera indirecta (rocas y sedimentos).

Ante el planteamiento de la inyección de aproximadamente US$ 500 millones se presenta la interrogante de dónde se obtendrían los recursos. Esto, al considerar que la Ley de Emergencia Económica, aprobada en marzo pasado, ya contempla un endeudamiento de US$ 1.600 millones. El Gobierno recurrió a esta herramienta ante la falta de recursos genuinos para enfrentar los efectos de la crisis sanitaria.

Escenarios propuestos

Ante este escenario surgen dos alternativas completamente factibles para el fondeo de los programas de viviendas. El primero podría obtenerse de los recursos de la Caja Fiscal, un programa presupuestario bajo el cual se administran los aportes y haberes de funcionarios públicos. Y la segunda fuente de financiamiento se podría generar mediante la ampliación del Fondo de Garantía del Paraguay (Fogapy).

Por otro lado, antes del año 2012, los recursos de la Caja Fiscal permanecían ociosas en el Banco Central del Paraguay (BCP). Pero en 2013, el Ministerio de Hacienda logró incluir en el Presupuesto General de la Nación de ese año la autorización para operar en el mercado financiero local. Este hecho le permitió a la Dirección de Jubilaciones y Pensiones de la cartera fiscal invertir entre 2013 y 2019 alrededor de US$ 500 millones en instrumentos financieros. Al cierre del año pasado, las operaciones le generaron rentabilidad de aproximadamente US$ 50 millones en concepto de intereses y para los próximos cinco años se estima una ganancia de US$ 90 millones. Bajo el esquema de inversión de la Caja Fiscal se podrían financiar, a una baja tasa de interés y a largo plazo, parte de los programas del Fonavis y de “Mi Vivienda Paraguay”. La inversión gozaría de la garantía estatal, es decir, bajo riesgo, alta rentabilidad y generaría liquidez a los recursos jubilatorios de la administración pública.

En lo que respecta al Fogapy, antes de la crisis sanitaria, el fondo contaba con US$ 14 millones para cubrir el 80% los créditos concedidos a las micro, pequeñas y medianas empresas (mipymes). Con la Ley de Emergencia, el Fogapy fue dotado con US$ 160 millones para brindar garantías al mencionado sector económico.

Actualmente existe un proyecto de ley, con media sanción en el Congreso nacional, que plantea la ampliación de los recursos del Fogapy y de cobertura a otros sectores económicos del país. De aprobarse la propuesta normativa, el fondo de garantía podría ser utilizado para la cobertura de otros instrumentos financieros, que permitirían el financiamiento de los programas de vivienda.

En este esquema, el Instituto de Previsión Social (IPS) podría convertirse en un jugador clave en el financiamiento para las soluciones habitacionales del país. De hecho, los fondos jubilatorios necesitan ser diversificados, considerando que más del 80% están depositados en Certificados de Depósitos de Ahorro (CDA).

La Carta Orgánica del IPS no permite vínculos financieros directos con el Estado, pero sí operaciones con el sector privado. En tal sentido, la constructora o desarrollador inmobiliario podría formar un fideicomiso compuesto del terreno, proyecto de construcción y los contratos de venta. Y en este proceso de innovación, las agencias calificadoras de riesgo podrían realizar el análisis de la cartera de crédito, tal como funciona en otros países.

La inversión del IPS estaría sujeta a las más altas calificaciones e incluso con el aval del Fogapy. De esta manera, el riesgo de la inversión sería mínimo, cumpliendo con los pilares de bajo riesgo, rentabilidad y liquidez que demandan las inversiones de los fondos jubilatorios.

Así como el sector privado se vio obligado a reinventarse durante la crisis sanitaria, el sector público está llamado a emular la capacidad de transformación, para atender las nuevas demandas. La recuperación económica exige de acciones urgentes y de efectos inmediatos.

Paraguay cuenta con las herramientas para reactivar el engranaje económico y como se ha expuesto, la inversión en la construcción de viviendas sería uno de los principales pilares para inyectar dinamismo al país. Si bien, se deben hacer aún algunos ajustes de tinte administrativo, es momento de que Paraguay avance hacia una nueva manera de hacer crecer y desarrollar su economía con innovación y trabajo coordinado con el sector privado.

El déficit habitacional en Paraguay es de alrededor de 1.100.000 viviendas. De este total, el 13% representa las necesidades de nuevas viviendas o déficit cuantitativo y el restante 87%, corresponde al déficit cualitativo, es decir, requerimientos de ampliación y mejoramiento habitacional.

Costo económico de la pandemia ha despertado la urgente necesidad de empujar proyectos habitacionales como parte clave del plan de reactivación económica del país, considerando su efecto dinamizador y el mejoramiento de las condiciones de vida de las personas.

La recuperación económica exige de acciones urgentes y de efectos inmediatos. Paraguay cuenta con herramientas para reactivar el engranaje económico y la inversión en construcción de viviendas sería uno de los pilares para inyectar dinamismo al país, con innovación y trabajo coordinado con el sector privado.

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