Actualizar los valores fiscales de los inmuebles es un gran desafío para el Gobierno nacional, especialmente porque Paraguay aún no cuenta con un plano nacional catastral multipropósito totalmente integrado y georreferenciado. La situación se vuelve compleja en un año electoral, que exige mayor coordinación entre las instituciones. El esquema actual ratifica la autonomía de los poderes del estado que intervienen en el sistema.
El Sistema Nacional Unificado Registral y Catastral y el Registro Unificado Nacional fue creado como un órgano técnico y administrativo del Poder Judicial, dependiente de la Corte Suprema de Justicia (Ley N° 7424/2025. Art. 1°.- Objeto). Mientras que el Poder Ejecutivo asume la gestión económica y fiscal. En este último marco entran en escena dos actores clave: la Dirección Nacional de Ingresos Tributarios (DNIT), responsable de la valoración económica de los inmuebles, y los municipios que por Constitución Nacional tienen la competencia de recaudar el impuesto inmobiliario.
Rol de la DNIT en la liquidación del impuesto inmobiliario
El procedimiento para la determinación del valor fiscal será elaborado por la DNIT mediante un informe técnico y posteriormente formalizado por Decreto del Poder Ejecutivo. Ese valor constituirá la base imponible para la liquidación del impuesto inmobiliario y sus adicionales, y será remitido a los municipios, responsables de su recaudación. La DNIT, por su parte, no ejercerá funciones de cobro ni de fiscalización directa.
En este tercer nivel de articulación interinstitucional, que incorpora a las municipalidades, es fundamental recordar lo que establece la Constitución Nacional. El Art. 169, “Del Impuesto Inmobiliario” garantiza la autonomía municipal y reconoce que la recaudación de este tributo es competencia exclusiva de cada municipio.
En este contexto, cobra relevancia promover mecanismos que fortalezcan la rendición de cuentas y acompañen a los gobiernos municipales en la mejora de su gestión tributaria. Asimismo, resulta necesario impulsar estrategias que incentiven una mayor eficiencia recaudatoria, evitando situaciones de baja presión o “pereza fiscal”.
Catastro, municipios y DNIT: la coordinación pendiente para un impuesto inmobiliario más preciso
Ordenar la información inmobiliaria requiere una articulación institucional estrecha. Si bien la DNIT define el valor fiscal, la base de datos para esa determinación proviene de la Dirección de Catastro del RUN. Es decir, la información generada en el ámbito catastral resulta clave para el cálculo tributario. En ese sentido, existe un desafío de fondo: Paraguay aún no cuenta con un catastro nacional completamente integrado y georreferenciado.
Además, aunque los municipios reciben de la DNIT la información impositiva necesaria para la recaudación del impuesto inmobiliario, son ellos quienes deben actualizar y suministrar los datos sobre cada inmueble.
Ordenar el territorio exige un trabajo técnico serio que permita alcanzar un equilibrio razonable. Por un lado, actualizar los ejidos municipales para reflejar la expansión real de las ciudades. Por otro, establecer criterios claros para la clasificación de los inmuebles ubicados en zonas de transición entre lo urbano y lo rural, donde la dinámica territorial suele ser más compleja. Reconocer adecuadamente estas áreas intermedias será clave para evitar distorsiones en la determinación del valor fiscal y garantizar una tributación inmobiliaria más equitativa, coherente con el uso del suelo y con la actividad productiva del entorno donde se ubica cada inmueble.
En este contexto, fortalecer los sistemas de información inmobiliaria a nivel municipal y su articulación con las demás instituciones del sistema será crucial. La Ley N° 7424/2025 prevé, en su Art. 230, la creación del Sistema Municipal de Información Inmobiliaria, destinado a mejorar la gestión local de datos. Será fundamental garantizar la interoperabilidad de este sistema con la Dirección de Catastro del RUN y la DNIT, así como avanzar en su adecuada reglamentación, a fin de asegurar que el cálculo de la base imponible se realice sobre información completa, actualizada y consistente.
Desafíos para una fiscalidad inmobiliaria más precisa
Aplicar criterios técnicos que reflejen la realidad del territorio; lograr la interoperabilidad de la información inmobiliaria entre instituciones (municipalidades, Dirección de Catastro y DNIT) y modernizar progresivamente el catastro nacional.
El ordenamiento territorial no es una cuestión meramente administrativa. Es una condición indispensable para lograr una recaudación más justa, fortalecer la seguridad jurídica y promover un desarrollo económico sostenible. Sin un catastro moderno ni ejidos municipales actualizados, cualquier reforma de la fiscalidad inmobiliaria seguirá construyéndose sobre bases incompletas.
Desafío de fondo
Existe un desafío de fondo, que es que Paraguay aún no cuenta con un catastro nacional completamente integrado y georreferenciado.