El análisis de proyectos inmobiliarios

Existen espacios como el Programa de Gestión Inmobiliaria, que se realiza por segunda ocasión en el Paraguay, y que responde a la creciente necesidad de adaptar las personas y empresas al nuevo contexto, además de formar profesionales que entiendan el negocio inmobiliario y estén en condiciones de gestionarlo con procedimientos y herramientas de clase mundial.

Cuando comencé a trabajar en el negocio inmobiliario, siempre me atrajo la complejidad que implicaba la tarea del desarrollador. La capacidad para alinear las necesidades de la demanda con el entorno y producto, pero al mismo tiempo ser un director de orquesta coordinando especialidades y administrando riesgos.

Sin embargo, luego de observar la evolución del sector en diferentes países, también llamó mi atención el tiempo que le llevó entender la necesidad de capacitar a sus recursos humanos en programas como el de Gestión Inmobiliaria. Aceptar que el aprendizaje es un proceso vitalicio que comienza en la graduación se nutre de la experiencia, pero que nunca termina.

La importancia de encontrar metodologías de trabajo homogéneas a la hora de analizar y explicar los procesos de generación de valor del negocio inmobiliario y, al mismo tiempo, estimular a los nuevos ingresantes a formarse y esforzarse para estar a la altura de los requerimientos de la actividad rinden frutos.

Las metodologías de análisis han evolucionado; la incorporación de buenas prácticas son una forma de equilibrar las tres dimensiones del negocio inmobiliario: mundial, regional y local.

A modo de muestra, algunas cuestiones fundamentales que las buenas prácticas recomiendan analizar y respondernos antes de iniciar cualquier proyecto: ¿desde qué rol/roles analizamos el negocio: desarrollador, dueño de tierra, inversor, entre otros? Teniendo claro nuestro rol, entendiendo cómo ve el negocio el resto de los involucrados, el máximo valor de tierra que soporta o puede pagar un proyecto, e independientemente de los gustos personales o historia del desarrollador, ¿cuál es el producto que optimiza la siguiente ecuación: margen, tiempo y riesgo? ¿Con qué capacidad financiera se debe contar para realizar el proyecto? ¿Qué ofrecer a cambio del financiamiento? ¿Cuál es la retribución lógica para quien aporta tierra, dinero, entre otras cuestiones? ¿Es la TIR (tasa interna de retorno) realmente válida como parámetro de rentabilidad del proyecto? ¿Qué otros indicadores son más aplicables que el anterior y reflejan la verdadera esencia del negocio inmobiliario? ¿Qué prácticas habituales podemos tomar de otros mercados y cuáles deberíamos evitar? Y existen muchas más preguntas.

Ningún desarrollador experimentado –o que aspira a serlo– deja estas definiciones inconclusas al pasar de la idea de negocio a la concreción de su proyecto.

¿En qué nos ayudan los análisis de factibilidad, estudios de mejor uso u otras herramientas de análisis? Nos evitarán errores que se traducen, en el mejor de los casos, en el pago de un mayor valor por la tierra, en una menor rentabilidad respecto a la esperada y/o en un mal proyecto lisa y llanamente.

Hoy, en todos los mercados competitivos estamos obligados a incorporar metodologías de trabajo profesionales y un conocimiento acabado del proceso de generación de valor inmobiliario, sobre todo si queremos hacer negocios más allá de los familiares, amigos y nuestra agenda inmediata. El Programa de Gestión Inmobiliaria es uno de los que brindan una completa posibilidad de capacitación necesaria para el sector inmobiliario.

La responsabilidad de hacer del desarrollo inmobiliario una actividad creíble y confiable está en las manos de todos los que participamos en el día a día, sin importar si lo hacemos en forma local, regional o mundial.

Perfil

Jorge Colla, licenciado en Administración de Empresas y contador público por la Universidad Católica Argentina, y con un MBA de la Universidad de San Andrés; director de Colombo+Colla.

Fue gerente del área de Consultoría en Real Estate de Ernst & Young para Latinoamérica. Trabajó en Sachem Corporate Finance, en Londres. Se dedica también a la docencia en temas de negocios y desarrollos inmobiliarios, en Argentina, Panamá, Honduras y Guatemala.