Burbujas inmobiliarias: modelo de evaluación preventivo para mercado de bienes raíces

El proyecto de investigación denominado “Burbujas inmobiliarias: un modelo de evaluación preventivo para el mercado de bienes raíces de Asunción”, fue desarrollado por la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Nacional de Asunción (FCE-UNA), en el marco de los proyectos Prociencia del Consejo Nacional de Ciencia y Tecnología (Conacyt), con recursos del Fondo para la Excelencia de la Educación y la Investigación (FEEI), para la creación de conocimiento científico.

El proyecto de investigación   fue desarrollado por la Facultad de Ciencias Económicas (UNA).
El proyecto de investigación fue desarrollado por la Facultad de Ciencias Económicas (UNA).Archivo, ABC Color

El proyecto tuvo como objetivo principal analizar la evolución del precio del mercado de bienes raíces de Asunción para el periodo 1995-2015, a modo de determinar la existencia o ausencia de una burbuja inmobiliaria, contando para el efecto con un equipo de investigación multidisciplinario, integrado por los siguientes docentes-investigadores: profesor economista Óscar Barrios (director técnico), profesor economista Fernando A. Escobar E., MSF (investigador principal), profesor economista José Báez (investigador principal), economista Luis Guanes (investigador en formación) y el economista Guillermo Ortiz (investigador en formación).

Mediante la utilización de diversas metodologías econométricas, las conclusiones más relevantes con base en los resultados fueron que, durante el periodo analizado 1995Q1-2015Q4, no existió desequilibrio significativo en el mercado inmobiliario en Asunción. Por lo que, se concluye que en el periodo de análisis no existió burbuja inmobiliaria. Asimismo, en dicho periodo el precio de la vivienda si bien experimentó ciertos periodos de incremento, estos no han sido lo suficientemente abruptos como para evidenciar un desequilibrio con respecto al ingreso. No obstante, secundariamente se destaca la existencia de una mayor rentabilidad en el mercado de compra-venta de inmuebles antes que en el de arrendamiento (alquiler).

Por otro lado, analizando la inversión extranjera directa en el periodo abarcado, en el caso del mercado de bienes raíces de Asunción, no se constata que esta ejerza un efecto directo significativo en la cotización de viviendas ni sobre los costos de construcción de casas; no así sobre el precio del mercado de arrendamiento de viviendas (alquileres), de hoteles (y restaurantes) y en el costo de uso de vivienda.

La justificación de este trabajo está basada en la importancia de los precios de los bienes raíces para el acceso de la población a la vivienda, así como también en el rol financiero que desempeñan dichos bienes, al poder constituirse como garantía y, de esta manera, poder hallarse interconectada con el estado de solidez del sistema financiero nacional.

En ese sentido, es útil investigar los factores exógenos que conllevan al desequilibrio o burbuja inmobiliaria de manera a dotar de instrumentos a los tomadores de decisiones para suavizar los movimientos de precios de bienes raíces atacando sus causas y permitiendo que la economía se desarrolle naturalmente.

El proyecto contempló la realización de entrevistas con doctos, especialistas, agentes inmobiliarios y otros expertos en la materia, a modo de poder reunir información valiosa, veraz y suficiente para el logro de los objetivos previstos en el proyecto.

Al respecto, la principal limitante al estudio representó la inexistencia de un índice de precio de viviendas o índice de bienes raíces, que fuese calculado de manera oficial por una institución pública o privada en el Paraguay. En su defecto, debió efectuarse un análisis de fundamentos de largo plazo mediante el uso del índice de precio de alquileres a fin de obtener un resultado.

No obstante, gracias a la existencia de los métodos de estimación de variables latentes (o inobservables), en este trabajo pudo estimarse un índice de precios de viviendas o índice de precios de bienes raíces para el mercado de Asunción. De esa manera, también pudieron contrastarse y reforzar los resultados obtenidos en el testeo por cointegración que se había realizado, utilizando el índice de precios de alquileres. Y, de manera adicional, se llevaron adelante otros estudios ocupando el índice estimado.

Estructura teórica y metodológica

La estructura teórica y metodológica bajo la cual se enmarca el estudio es la propuesta por Clark y Coggin (2011), quienes siguiendo a Gallin (2003), adoptan el modelo teórico de este último a fin de comprobar si el precio del mercado de viviendas se encuentra en concordancia con sus fundamentos de oferta y de demanda.

En la misma, mediante ecuaciones se representa a la demanda de bienes raíces en función al ingreso real, a la población, a la riqueza, a los costos del uso de la vivienda (o costo de uso del bien raíz), a la tasa de interés hipotecaria (o tasa del crédito para viviendas), al desempleo y a otros factores que afectan la demanda.

En tanto que la oferta de bienes raíces depende del precio de dichos bienes raíces (o la cotización de vivienda), del costo de construcción, del costo de la tierra y de otros factores que alteran la oferta.

Por su parte, el precio de equilibrio del mercado de bienes raíces viene dado por la igualdad entre la oferta y la demanda de bienes raíces, quedando determinado por todos sus fundamentos (de oferta y de demanda).

Por tanto, tal como indican los autores anteriormente mencionados, en una situación de equilibrio en el mercado de bienes raíces y, por ende, ante una consecuente ausencia de cualquier distorsión del precio (burbuja inmobiliaria, especulación del mercado o cualquier perturbación de otra índole), la igualdad del precio en función a sus fundamentos debe cumplirse. Es decir, el precio del mercado inmobiliario debe mostrar una relación concordante con sus fundamentos de oferta y de demanda en el largo plazo, lo cual, tiene lugar cuando los desequilibrios de corto plazo se han disipado.

Mediante la utilización de diversas metodologías econométricas, las conclusiones más relevantes con base en los resultados fueron que, durante el periodo analizado, no existió desequilibrio significativo en el mercado inmobiliario en Asunción. Por lo que se concluye que en el periodo de análisis no existió burbuja inmobiliaria. En dicho lapso el precio de la vivienda, si bien experimentó ciertos momentos de incrementos, estos no han sido lo suficientemente abruptos como para evidenciar un desequilibrio con respecto al ingreso.

Por último, se pudo concluir que en el periodo analizado, la variación del precio de viviendas del mercado de Asunción estuvo principalmente explicada por factores de demanda, y en una menor proporción, por factores pertenecientes a la oferta. Como factores de demanda los principales identificados son: el costo real de uso de vivienda y el costo real del crédito hipotecario (tasa de interés real hipotecaria), mientras que por el lado de la oferta: el costo de la tierra.

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