Demanda creciente de viviendas: ¿qué tipos de soluciones podrían diseñarse?

En el marco de una investigación realizada por la consultora MF Economía sobre la realidad y perspectiva habitacional y urbana en Paraguay, se ha observado un notable mejoramiento de las condiciones físicas de las viviendas, principalmente, en ciudades aledañas a la capital del país, Asunción, como Lambaré, Luque, Villa Elisa, además de Ñemby, Fernando de la Mora, Mariano Roque Alonso y Limpio. 

Pero, ¿qué pudo haber empujado esta transformación? La tasa relativamente alta de crecimiento económico ha tenido vínculos socioeconómicos importantes en cuanto a los niveles de empleo, pobreza e ingresos de los ciudadanos en Paraguay. Uno de los principales motores de este desarrollo ha sido el periodo del alto precio de la soja ocurrido entre 2009 y 2014, cuando se observaba una expansión del empleo. 

El precio promedio de la soja en 2006 y 2007 era de US$ 267/ton, entre 2009 y 2014 aumentó a US$ 460/ton y en los años 2015 y 2016 disminuyó a US$ 355/ton. Por consiguiente, estas variaciones han tenido repercusiones en el crecimiento económico, los niveles de inversión y la generación de empleo. 

En el mismo periodo de tiempo, la población de personas ocupadas aumentó en forma importante hasta el 2012, estabilizándose en niveles cercanos a las 2.300.000. En 2014, el año en que terminaba el superciclo de los commodities y comenzaba la crisis en Brasil, hay una caída en la cantidad de personas empleadas, que baja hasta 2.200.000 para luego recuperarse en 2016. 

Las personas con problemas de empleo, aquellas sin trabajo o sin ocupación remunerada a tiempo completo, cayeron entre 2009 y 2013, un patrón consistente con una mejor situación laboral. Sin embargo, a partir de 2013 la población en situación de empleo vulnerable comienza a aumentar con el deterioro de la situación económica regional y la reducción en el precio de la soja. En este sentido, las personas con problemas de empleo disminuyeron de 950.000 en 2009 a 865.000 en 2016. Por lo tanto, estas condiciones terminaron repercutiendo significativamente en los esfuerzos de las familias para realizar inversiones inmobiliarias. 

El desarrollo económico de los últimos 10 años ha elevado generalmente el nivel de ingresos de los hogares, sin embargo, la distribución sigue siendo desigual y el número de hogares con altos ingresos es bajo. Al revisar los datos de la Encuesta Permanente de Hogares - 2016 se observa que existen 1.793.000 hogares en Paraguay, de los cuales el 25% tienen ingresos mayores a G. 6.000.000 mensuales, que son aproximadamente 430.000 hogares. 

La clase media, que incluye a los hogares con ingresos entre G. 6.000.000 y G. 10.000.000 mensuales, representa solamente el 15% de los hogares. La clase media real estaría más entre el tercer y sexto decil, con ingresos entre G. 2.180.000 y G. 4.240.000. Solo el 10% de los hogares de mayores ingresos tiene entradas mensuales superiores a G. 10.100.000. 

En cuanto a los datos de evolución de tenencia de viviendas en el país, la EPH 2016 revela que el número en Paraguay creció en 373.400 hogares en los últimos 10 años, sumando en la actualidad 1.730.000 hogares. La mayor demanda de viviendas sería en zonas urbanas donde existe un notable crecimiento poblacional y que en la última década, los hogares en zonas urbanas aumentaron en 262.000, es decir, habría 26.200 hogares o viviendas nuevas por año en zonas urbanas y 11.200 casas nuevas por año en zonas rurales. 

Condiciones para vivir en el pasado y en el presente 

Hace 10 años existían alrededor de 10.000 lotes baldíos en Asunción porque los propietarios no tenían incentivos para construir en ellos ni la municipalidad ejerció presión alguna para las transformaciones, intentando empujar, al menos de esa manera la generación de soluciones habitacionales. Esto ante la imposibilidad de romper con una vieja cultura acerca de que las propiedades servían solo para especular y no eran para producir ni para invertir. A esta realidad se sumaron y agregan los altos impuestos en Asunción, que siguen siendo tres o cuatro veces el valor de los tributos cobrados en las ciudades vecinas y en donde se ofrecen los mismos servicios, lo que convirtió a Asunción en poco atractiva para vivir. Esto se corrobora con el incremento de familias que viven en casas propias en las otras ciudades del departamento Central. Definitivamente la expansión, el crecimiento urbano y las soluciones habitacionales no se realizarán en la capital del país, o se harán, pero exclusivamente en los segmentos de ingresos más altos. 

Para la zona de Gran Asunción, esto refleja un crecimiento urbano importante hacia los alrededores de la capital del país, que ocurriría por dos dinámicas. Primero, el valor de las tierras actuales en Asunción empujan las inversiones en vivienda hacia los municipios aledaños como Luque, San Lorenzo, Capiatá, Mariano Roque Alonso y otros. El otro factor que incidiría en esta dinámica son las personas del interior del país que se acercan a vivir en la zona de Gran Asunción, es decir, ya no llegan a habitar en capital por el mismo motivo, el valor de la tierra. 

Hoy, las ciudades aledañas se encuentran mucho más cerca del centro de Asunción, producto de la evolución en materia de infraestructura, así como el acceso a créditos para la compra de vehículos, los que han potenciado la urbanización y permitido que los municipios de la primera y segunda corona de Asunción capitalicen la demanda de casas, impactando positivamente en la economía del departamento Central. Esta situación se observa en el importante crecimiento de viviendas reportado en las diferentes ciudades. 

En el mismo sentido, en las zonas urbanas de los departamentos de mayor población como Asunción, Central y Alto Paraná se visualiza que el nivel de crecimiento ha variado por zona geográfica y tipo de tenencia de la vivienda. En 10 años, las viviendas propias aumentaron 55% en Alto Paraná y 27% en Central, mientras que en Asunción se observa una reducción de tenencias de hogares propios. Esto representa un incremento de 70.000 hogares en Central y 36.000 en Alto Paraná o aproximadamente 7.000 viviendas por año en Central y cerca de la mitad de ese número en Alto Paraná. 

También los aumentos porcentuales de hogares ubicándose en casas alquiladas han sido mayores con incrementos de 20% en Asunción, 90% en Central y 48% en Alto Paraná. En todo el país el incremento de hogares en viviendas alquiladas fue de 55% en un lapso de 10 años. Sumando las viviendas rentadas más las cedidas/ocupadas en Asunción, Alto Paraná y Central, arroja una demanda potencial de aproximadamente 200.000 hogares, que se reduce a 159.000 en Asunción y Central. 

Por último, de estas 159.000 viviendas, el 25% ó 40.000 hogares tienen ingresos mayores a G. 6.000.000 mensuales. Además, la media de alquiler que pagan por sus viviendas es de G. 700.000 mensuales y aproximadamente 10.300 hogares abonan por lo menos G. 2.000.000 mensuales. La futura oferta de viviendas, sean estas casas, dúplex o departamentos, tendrán necesariamente que ajustarse a los promedios de ingresos, para lo cual deberán idearse esquemas de financiamiento que permitan y promuevan el acceso a la vivienda para cada uno de los estratos de ingresos. 

Se puede asumir que lenta, pero sostenidamente, las denominadas ciudades dormitorios van desapareciendo, es decir, zonas alrededor de Asunción donde las personas solamente dormían, pero toda su actividad la concentraba en la capital, se convirtieron en centros urbanos, ahora, con todos los servicios al alcance. Sin embargo, estas transformaciones no sucedieron mediante la intervención pública, sino más bien por la inercia de la propia economía. 

Desarrollo y oferta inmobiliarios 

Con el crecimiento reciente que se ha producido en el desarrollo inmobiliario en Asunción, la oferta se habría concentrado en departamentos con valores mayores a US$ 100.000 que tendrían una demanda limitada. Actualmente la oferta de unidades estaría tendiendo hacia valores menores considerándose como precio de referencia las unidades entre US$ 50.000 y US$ 70.000. De igual forma estos precios siguen estando fuera del alcance de la gran mayoría de la población. 

En este análisis se concilian los precios de departamentos referenciales con los niveles de ingresos que tendrían que tener los hogares para adquirir una vivienda en condiciones relativamente flexibles, considerando un plazo de 20 años y una tasa de interés anual de 12%. 

En las condiciones de mercado actual, los valores de las viviendas tipo deberían tener un precio entre US$ 35.000 y US$ 71.000 para aquellos que posean ingresos de entre G. 6.000.000 y G. 12.000.000 y de esa manera generar más interés en la adquisición de una vivienda nueva. Esta “clase media” no tendría las condiciones económicas para la compra de casas de mayor valor. 

Se estima la financiación de una vivienda de G. 200.000.000 con un crédito a un plazo de 20 años y una tasa de interés del 12%. Además, se considera que el comprador deberá realizar una entrega inicial de 20% del valor de la vivienda y financiaría G. 160.000.000, considerándose el requisito de que la cuota del crédito no debería ser superior al 30% del ingreso total familiar. Al respecto, algunos bancos flexibilizan este requisito permitiendo que los prestatarios cuenten con cuotas de crédito que alcancen hasta el 50% de sus ingresos mensuales. 

En estas condiciones relativamente flexibles, una vivienda de G. 200.000.000 estaría al alcance de un hogar cuyo ingreso familiar sea de por lo menos G. 5.860.000, una vivienda de G. 300.000.000, sin embargo, requeriría un ingreso de G. 8.800.000 mensuales y una residencia de G. 400.000.000 precisaría de una entrada por mes de G. 11.730.000. Si algunas de las condiciones mencionadas anteriormente se restringen, entonces los ingresos deberán ser mayores, como en el caso de no realizar una entrega, que los plazos del crédito sean menores o que la tasa de interés sea más alta. 

Como referencia, en el Paraguay hay 430.000 personas con ingresos mayores a G. 6.000.000, de los cuales 225.000 se encuentran en las zonas urbanas de Asunción y Central. De estos, 40.000 residen en viviendas que no son propias y que termina reflejando la demanda potencial en estas zonas geográficas. 

Considerando los datos anteriores, las condiciones económicas y de financiamiento no necesariamente son las únicas barreras de acceso a una vivienda. La existencia de las condiciones crediticias es necesaria para dinamizar el sector inmobiliario, pero quizás no sean suficientes, considerando que las viviendas que se puedan adquirir con créditos para tal fin pueden no coincidir con las preferencias de tamaño y ubicación de los demandantes por lo que estos no accederían al financiamiento. 

Un ajuste de la demanda, en especial de sus preferencias, será también necesario teniendo en cuenta la escasa experiencia de vivir en espacios restringidos (dúplex y departamentos) cuando se proviene de modelos de viviendas amplias (casas con patio y jardín) que no es un detalle menor. Luego del análisis realizado con los datos recabados de la investigación llevada adelante por la consultora MF Economía, se podría mencionar que es momento de repensar varios puntos como las políticas públicas encaradas por la Secretaría Nacional de la Vivienda y el Hábitat (Senavitat), es decir, modificar las acciones centradas en construir más casas, apuntando a políticas enfocadas a las demandas del modelo urbano actual y futuro. 

En efecto, ya no solo se trata de construir aquí y allá, sino sobre todo, impulsar diferentes esquemas de ocupación y funcionamiento urbano. Pasar de las casas a las concepciones de ciudades eficientes y organizadas, incluyendo movilidad, acceso a servicios y potenciando los múltiples polos que han surgido en la última década, deberían formar parte del plan estratégico para reducir en un alto porcentaje el déficit habitacional existente en el Paraguay, al mismo tiempo de generar un desarrollo urbano más equilibrado y mejor distribuido.

*  Las denominadas ciudades dormitorio van desapareciendo, es decir, zonas alrededor de Asunción donde las personas solamente pernoctaban, y se convirtieron actualmente en centros urbanos con todos los servicios al alcance. Estas transformaciones sucedieron por la propia inercia de la economía.

* Es momento de repensar las políticas públicas encaradas por la Secretaría Nacional de la Vivienda y el Hábitat (Senavitat), modificar acciones centradas en construir más residencias, apuntando a las enfocadas a las demandas del modelo urbano actual y futuro.

*  En cuanto a los datos de evolución de tenencia de casas en el país, la EPH 2016 revela que el número en Paraguay creció en 373.400 hogares en los últimos 10 años, sumando en la actualidad 1.730.000 casas. La mayor demanda de viviendas sería en zonas urbanas donde existe notable crecimiento poblacional.