En la otra mano, tenía la oferta de una inmobiliaria que se dedica a loteamientos, ellos ofrecían comprarle al contado las 3 hectáreas por G. 980 millones. El problema de Diego era decidir cuál de las dos opciones le convenía más, teniendo en cuenta de que él había heredado esas hectáreas y nunca se había dedicado al negocio inmobiliario, de hecho, es veterinario y dispone de poco tiempo, pues sus actividades las realiza en diferentes zonas del país.
Analizando opciones
Veamos la primera posibilidad, parece un buen negocio, además la diferencia entre el valor tasación de los terrenos versus la venta a una inmobiliaria, representa G. 420 millones, sin duda nada despreciable, pues obviamente Diego no quiere perder dinero.
Si él decide montar un negocio inmobiliario y vender los terrenos, tiene dos alternativas para hacerlo. Vender los lotes al contado y en forma directa a los interesados, y la otra, financiar los lotes a 60 meses, práctica corriente en ese rubro.
Si los vende al contado, no resultará fácil ni rápido, de acuerdo a la información que maneja de otros loteamientos. Por lo tanto, si quiere hacerlo tendrá que vender a un precio de venta rápido, es decir, con un buen descuento, según sus cálculos y algunas averiguaciones que hizo en la zona, probablemente podrá vender cada lote a G. 40 millones.
Son estas dos alternativas las que debe contrastar con la oferta de la inmobiliaria. Estas opciones se visualizan en el Cuadro Nº 1.
Bajo estos supuestos, deberá analizar si las diferencias financieras, tan evidentes en el cuadro, justifican suficientemente la decisión. Es decir, a juzgar por los números la opción 1.b.) debería ser su decisión obvia, pero estos resultados ¿serán suficientes? Él no necesitaba mi asesoría para calcularlos.
Mejor un pájaro en mano que 100 volando
Diego tendrá que decidir si vale la pena desarrollar por sí mismo el negocio inmobiliario y poner en venta los lotes, o sería mejor vender todo el loteamiento a una inmobiliaria, incluso por un precio menor. Si bien, la primera impresión nos ofrece una gran brecha económica, vale la pena observar en detalle lo que esto implica.
Una diferencia evidente entre ambas opciones resulta en que, si decide dedicarse al negocio inmobiliario y realizar la tarea de venta individual, eso le implicará tiempo de trabajo para la gestión en la venta, la negociación individual de precios y además el que hecho de que no recibirá todo el dinero junto, pues deberá esperar hasta vender todos los lotes y eso probablemente implique varios meses. Por otro lado, precisa de asesoría jurídica para que los contratos le sirvan de buen respaldo, y de gestión de cobranzas, por otro lado, podría haber imprevistos, como por ejemplo que los compradores en algún momento no puedan pagar las cuotas. En fin, estos puntos y quizás otros más, deben ser contemplados en esta opción de negocio.
Atendiendo la profesión de Diego, quizás no tenga mucho interés en montar un negocio propio, sino al contrario, probablemente prefiera realizar inversiones financieras que no impliquen dedicación, gestión y estrés de administración. Cuando conversábamos, él dejó en claro que de realizar ese tipo de inversiones, prefería mantener un perfil balanceado casi conservador, entonces tomé esa observación como base para realizar un esquema de portafolio de inversión.
Entonces, si vendiera al contado a la inmobiliaria por G. 980 millones, Diego podría invertir ese dinero en una cartera de inversiones atomizada, en diversos instrumentos y en empresas de distintos rubros. Esta inversión proyectada a 60 meses, para igualar al tiempo probable de venta, podría rendirle una tasa anual de 15,50% (teniendo en cuenta su perfil de aversión al riesgo).
Por un lado, Diego pretende vender cada terreno a G. 50 millones y a ese precio recargarle una tasa de interés anual del 10%. Ese análisis lo podemos observar como Opción 1.b. dentro del Cuadro Nº 2. Este negocio, sin tener en cuenta los costos que le representarían, le daría un total de ingresos de G. 1.784.751.756.
Por otro lado, la opción 2, de venta a la inmobiliaria según la oferta recibida, le podrían significar a Diego un ingreso total de G. 1.739.500.000, sin mayores costos ni estrés, pues trimestralmente recibiría sus intereses directamente depositados en su cuenta corriente. La cartera de instrumentos presentada ofrece respaldo del Fondo de Garantía de Depósitos para más del 80% de su inversión, lo que implica un nivel muy bajo de riesgo asumido.
Estas dos opciones comparadas en el Cuadro Nº 2, nos permiten observar que la diferencia a favor de la venta a crédito es de solo G. 45.251.756. Entonces, si hiciéramos el cálculo por cada lote, los números finales serían los graficados en el cuadro Nº 3.
En este caso, Diego eligió la venta a la inmobiliaria como su mejor opción, pues la diferencia no justificaba la carga de gestión y riesgos de morosidad e incobrables que podría significar para él realizar la venta directa. Como se puede observar, la alternativa que a primera vista era la menos rentable, terminó siendo la más indicada para él. En finanzas, el análisis de las circunstancias y del entorno debe siempre ser tenido en cuenta. Sigamos hablando de dinero, así aprendemos a manejarlo mejor.
Opciones
Si decide dedicarse al negocio inmobiliario y realizar la tarea de venta individual, eso le implicará tiempo de trabajo para la gestión.
Análisis
En finanzas, el análisis de las circunstancias y del entorno económico debe siempre ser tenido en cuenta para evitar errores.
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