La transferencia legal de un inmueble no depende solo de cuánto se haya pagado, sino de lo que establece la ley y del tipo de contrato firmado. En Paraguay, el Código Civil y la Ley N.º 1909/2002 regulan la llamada venta con reserva de dominio, una figura clave para quienes compran lotes en cuotas, según explicó la gerente general del Registro Unificado Nacional (RUN), Lourdes González.
La titular del RUN precisó que la propiedad de un bien registrable solo se transfiere formalmente mediante escritura pública.
“La transferencia de la propiedad de un bien registrable, trátese de vehículo, inmuebles, buques, aeronaves, solo se da a través de la escritura pública, ya suscripta por las partes y por el notario público autorizante”, dijo.
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¿Qué dice la ley sobre el porcentaje de pago?
González, asimismo, indicó que la normativa no fija un porcentaje general aplicable a todos los contratos. Sin embargo, sí es clara en un caso específico: la compra de lotes a plazo, modalidad muy utilizada por inmobiliarias y loteadoras.
Esto significa que, una vez abonado el 25% del precio total, el comprador ya tiene el derecho legal de exigir a la inmobiliaria la escritura pública del inmueble, aun cuando falten muchas cuotas por pagar.
“La ley no habla de en cuánto el precio, salvo los casos, por ejemplo, de compra de lotes a plazo, esos que ofrecen y venden las loteadoras. En esos casos, con el 25% del pago del precio, ya se puede exigir la escrituración. Pero, en los demás casos se rigen por las reglas del contrato privado”, mencionó.
Una norma poco conocida y frecuentemente incumplida
La titular del RUN refirió que se trata de un derecho que muchas veces no se ejerce por desconocimiento, lo que termina perjudicando al comprador.
“Esta es una norma que poca gente conoce. Muchas veces las inmobiliarias te obligan a pagar todo o muchas veces dan por decaído tu derecho cuando ya pagaste incluso el 85%. Esto no debe ser así porque la ley establece que con el 25% ya te deben otorgar escritura pública. Muchas veces el comprador no lo exige, porque simplemente no conoce la norma”, dijo.
¿Aplica lo mismo para automotores?
Aunque los automotores también son bienes registrables, la regla del 25% no se aplica de la misma manera, según apuntó.
Aclaró que, en estos casos, la transferencia de la propiedad se rige principalmente por lo que establezca el contrato privado firmado entre las partes.
En ese sentido, resaltó que los contratos privados de compraventa de vehículos no transfieren el dominio de la propiedad, ya que este solo se adquiere mediante escritura pública.
Sin embargo, apuntó que, en el caso de las motocicletas, dichos contratos privados sí son válidos como títulos de propiedad.
Inscripción de compra
También señaló que, cuando existe un boleto de compraventa de inmuebles a plazos, el comprador debe exigir desde el inicio del contrato que la loteadora inscriba dicho documento en el Registro Unificado Nacional (RUN) sobre la finca correspondiente.
Esta anotación permite resguardar el derecho del adquirente hasta que se abone el 25% del precio y se pueda exigir la escritura pública de titulación, tal como lo establece la ley, según indicó.
Precisó que la anotación en el RUN no implica aún la transferencia de la titularidad del inmueble, sino que funciona como un mecanismo de publicidad que permite verificar que el bien se encuentra reservado para el comprador.
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De este modo, cuando se solicita un informe sobre la finca, figura el documento de compraventa, lo que garantiza que el derecho del adquirente sea debidamente publicado y respetado.