El auge de las oficinas corporativas en el país, lejos de encontrar un techo, va encaminándose hacia su punto más alto de expansión. Asunción cerró el primer semestre de 2025 con 278.580 m² de oficinas para empresas (superficie total construida), uno de los mercados más pequeños de la región, pero entre los que más rápido crecen, según la consultora internacional JLL. En la misma medición, la consultora proyecta 28.000 m² adicionales para fines de 2026 (11% en promedio del stock actual). Además, estima que —sumando proyectos sin fecha de inauguración todavía, pero en planificación avanzada— podrían incorporarse al menos 70.000 m² de nueva oferta en los próximos cinco años.
La oferta sigue muy concentrada: gran parte del stock se localiza en Aviadores del Chaco y Villa Morra. Aun así, JLL señala que el crecimiento está empujando una expansión geográfica y una mejora en la calidad promedio de las instalaciones, ya que empiezan a surgir nuevas zonas de interés hacia el Este y varios proyectos incorporan amenities y servicios que elevan el estándar para los inquilinos. En ese paquete, el informe destaca la futura incorporación del primer proyecto del estudio del arquitecto inglés Norman Foster, que diseñó la nueva casa central de un importante banco del país.
En cuanto a precios, el reporte indica un promedio de US$ 13 por m² al mes en 2025, prácticamente igual al de un año atrás (US$ 12,9). Dentro de ese promedio conviven dos niveles: el segmento premium (Clase A) con US$ 18,2, y el segmento estándar (Clase B) con US$ 12,2 por m² al mes. Para este mismo corte, JLL reporta una producción interanual de 21.059 m².
Como contrapunto local, Diego Aguayo, CEO de Metro Market Research, resume el pulso del ciclo de construcción en altura de esta forma: “Se mantiene y exponencialmente está creciendo, incluso en áreas geográficas distintas”. Y, aunque diferencia los ritmos de los desarrollos habitacionales, agrega: “El edificio corporativo sigue creciendo a un ritmo distinto, más lento, pero sostenido”.
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Dónde está el stock: concentración y expansión geográfica
En Asunción, el mercado de oficinas corporativas sigue concentrado en muy pocas zonas. Para lo que fue el primer semestre de 2025, JLL indica que el 88% de toda la oferta se ubicó principalmente en Aviadores del Chaco y Villa Morra, conocido como el “eje corporativo” de capital. Esa concentración delinea el “mapa corporativo” de la ciudad, donde se definen ubicación, accesos, cercanía a servicios y, en muchos casos, el perfil de visibilidad que buscan las compañías.
Esta realidad tiene dos efectos prácticos. Primero, achica el margen de elección para las firmas que quieren mudarse sin salir del “eje corporativo”, es decir, cuando casi todo el stock está en los mismos puntos, cada edificio nuevo que entra —o cada superficie que se libera— puede mover el pulso del mercado dentro de esas zonas. Segundo, concentra la competencia entre desarrolladores: en un mercado acotado, diferenciarse pasa menos por “estar presente” y más por “cómo” se logra estar. En esa línea, JLL señala que gran parte de los proyectos en desarrollo incorporan amenities y servicios que, además de favorecer a las empresas, mejoran la infraestructura del entorno.
Al mismo tiempo, el informe empieza a mostrar señales de apertura del mapa. JLL subraya que, aunque Aviadores del Chaco sigue siendo la zona más prestigiosa, están surgiendo áreas nuevas, “dinámicas y atractivas” para la demanda. En particular, marca el interés hacia el oeste de la ciudad, lo que —si se consolida— ampliaría alternativas de ubicación para las empresas y reduciría la dependencia de los dos corredores tradicionales en capital.
El flujo 2026: principales proyectos destacados
Más que “más metros”, lo que se viene reordena calidad y geografía. En lo que JLL registra como oferta en construcción, el peso está en edificios corporativos premium (18.250 m²) por encima del segmento estándar (9.775 m²). Y, aunque el corredor corporativo tradicional sigue mandando, el mapa empieza a abrirse hacia el centro, Luque, Santísima Trinidad o Ycuá Satí, señal de que el mercado ya no se juega solo a lo largo de una avenida.
En esa lógica de “más que un edificio”, aparece un caso simbólico: la futura sede central de un banco local diseñada por Norman Foster, que JLL destaca como hito de calidad y ambición arquitectónica para el mercado corporativo. En el proyecto público de Sudameris Plaza, en proceso de construcción, se plantea una torre de 39 plantas y 188 metros, con un programa que combina usos y busca crear espacio urbano alrededor del edificio.
En paralelo, se consolida el empuje de desarrollos mixtos (trabajo + servicios + vida urbana). Link Center, por ejemplo, se presenta como un complejo de usos mixtos con torre corporativa, y describe plantas grandes y flexibles, además de una certificación LEED Gold en proceso (eficiencia y estándares ambientales) —señales claras de hacia dónde quieren llevar el “producto oficina” los nuevos jugadores. Y en el frente más de “bienestar y diseño”, proyectos como Matter se posicionan con diferenciales poco comunes en oficinas locales, como la posibilidad de ventilación natural asociada a balcones/terrazas.
Expansión fuera del primer anillo
En este aspecto, Aguayo acota una idea que da rostro al movimiento que está sucediendo: la expansión no se limita al eje corporativo tradicional. En su lectura, “hoy el primer anillo de Gran Asunción, que son las ciudades de Mariano Roque Alonso, Limpio, Luque, están con muchos proyectos, y con muy buena aceptación, con muy buena venta también”. Y cuando habla de formatos mixtos tipo “mini-ciudad”, como Distrito Perseverancia, plantea que son un testeo social de aceptación, donde si se observa que llegan a funcionar, pueden venir réplicas en un futuro cercano.
Por eso, el auge de oficinas en 2026 no se lee solo como “más oferta”, se lee como cambio de formato. De torres corporativas “puras” a proyectos que compiten por servicios, entorno, sostenibilidad y experiencia, y que además empiezan a empujar nuevas ubicaciones dentro del área metropolitana.
Alquileres: la señal más nítida del ciclo
En la región, JLL registra que el mercado de oficinas dejó atrás la fase de “bajar precios para atraer demanda”, ya que todos los mercados salieron de la caída de alquileres y en varios casos los valores ya crecen de forma acelerada para recuperar terreno. En el “mapa de ciclo” que usa la consultora para ordenar en qué etapa está cada ciudad, Asunción aparece directamente en el grupo de “crecimiento acelerado de los alquileres”, una señal de ciclo que la alinea con mercados donde el propietario vuelve a ganar poder de negociación.
El dato duro que distingue a Paraguay en ese tablero es el salto de precios en el segmento de oficinas premium: Asunción fue el mercado con mayor crecimiento interanual de alquiler promedio en América Latina, con un aumento de 23,6%, pasando de US$ 14,8 en 2024 a US$ 18,3 por m²/mes en 2025 (medición al cierre de 2025).
Esa cifra ubica a Asunción por encima de plazas con alquileres más bajos (por ejemplo, Río de Janeiro, que JLL coloca como el menor valor de la región con US$ 13,9 al cierre de 2025) y todavía lejos de los mercados más caros (como Montevideo, donde se indica US$ 34,4 en edificios premium, asociado a su régimen de zonas francas).
Perspectivas 2026: flexibilidad y “oficinas que valen el viaje”
JLL plantea que 2026 marca un punto de inflexión, ya que el real estate corporativo deja de leerse solo como un gasto y pasa a jugar como diferenciador. Aunque 72% de las organizaciones mantiene la reducción de costos como prioridad, la consultora subraya que las compañías que ganan son las que vuelcan esas eficiencias a tecnología, experiencia y flexibilidad.
La primera palabra clave es flexibilidad. JLL describe el paso de compromisos rígidos a portafolios “elásticos”: combinar una sede principal con hubs satélite y espacios flexibles bajo demanda, apoyados en datos de uso para ajustar metros cuando cambian equipos, proyectos o estrategia.
La segunda palabra clave es ubicación. Con la presencialidad más estructurada —JLL indica que 52% de las organizaciones en la región ya exige un mínimo de 3 a 4 días en oficina—, el foco pasa a hacer que el lugar “valga la ida”. La consultora lo resume así: la gente no rechaza la oficina; rechaza malas experiencias y malas ubicaciones. En ese marco, 67% de las personas valora trabajar en un barrio o zona con vida y opciones para comer o socializar; y la tendencia es usar el barrio como extensión del paquete de servicios y amenities, sin concentrarlo todo dentro del edificio corporativo.
En Paraguay, esa lógica empieza a abrir el mapa. Diego Aguayo sostiene que, además de Asunción, “En Encarnación y Ciudad del Este es un boom el desarrollo de edificios corporativos y esto va a traer seguramente réplicas constantes en los próximos años”. Sobre el clima inversor, agrega un dato de Metro: “en un estudio que nosotros presentamos, el 30% de la inversión inmobiliaria es ocupada por extranjeros”. Y sobre el motor estructural de la verticalización, lo resume así: “Solamente creciendo hacia arriba se puede hacer rentable un emprendimiento en la actualidad”.
El cierre hacia 2026 se ordena en dos preguntas operativas: qué tan flexible es el producto (contrato y metros) y qué tan bien resuelve la experiencia diaria (ubicación y servicios). Especialistas empujan una práctica para el ciclo que viene: sumar cláusulas más flexibles y soluciones más modulares como estándar, para que la oficina acompañe el ritmo real del negocio.