“La accionada BIPSA se halla en posesión efectiva de los inmuebles litigiosos, mediante contrato de fideicomiso de dominio otorgado por “Incol inmobiliaria y constructora SRL a favor del Banco de Inversiones del Paraguay”, formalizado por escritura pública número 41 del 28 de abril de 1998, posteriormente anulado por Sentencia Nº 705 del 27 de agosto de 1999”.
“Sin embargo, el contrato privado de compraventa inscripto preventivamente en los Registros Públicos y la sentencia que ordenó el cumplimiento de contrato ciertamente acreditan la existencia del negocio jurídico llevado a cabo entre Carlos Peroni González e “Incol Inmobiliaria y Constructora“, pero no la propiedad de los inmuebles por el actor y tampoco posee dicha virtualidad la inscripción preventiva del contrato que solo conlleva participar a terceros la existencia de la transacción de compraventa, no puede constituir al comprador en propietario, y menos aún, acordar derecho a ejercer acciones reales, como la reivindicatoria; pues pretender lo contrario implicaría desconocer, conculcar, ignorar, infringir, etc., todo el Sistema Registral Paraguayo, contrariando varias disposiciones legales a este respecto”.
“En consecuencia, aquellos contratos que debiendo cumplir el requisito de la Escritura Pública, no obstante, fueron otorgados por instrumento privado o verbalmente, no quedan concluidos como tales mientras no esté firmado aquella y acabado, terminado y finalizado el acto jurídico”.
“No obstante, dicho contrato privado sí tiene validez por cuanto que en él las partes se obligaron a cumplir dicho trámite. Es por ello que la demanda de hacer escritura pública resultó viable, no así esta acción, pues el negocio jurídico llevado a cabo entre las partes no tiene efecto contra terceros por no estar aún realizada ni inscripta la transferencia en los Registros Públicos pese a la sentencia declarativa que ordenó tal medida”.
“Por más que las partes hayan convenido la compraventa de este instrumento privado será insuficiente sin la escritura pública, con sujeción al artículo 701 del Código Civil que dispone: “Los contratos que debiendo llenar el requisito de la escritura pública fueren otorgados por instrumento privado o verbalmente, no quedarán concluidos como tales, mientras no estuviere firmada aquella escritura. Valdrán, sin embargo, como contratos en que las partes se hubieren obligado a cumplir esa formalidad. Estos actos, como aquellos en que las partes se comprometieren a escriturar, quedan sometidos a las reglas sobre obligaciones de hacer...”, en concordancia con el artículo 1953 del Código Civil que establece que “todo derecho real solo puede ser creado por la ley”.
“La acción reivindicatoria es: “Aquella que tiene por objeto el ejercicio, por el propietario de una cosa, de los derechos dominales, a efectos de obtener su devolución por un tercero que la detenta. (Manuel Osorio, diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales).
“La acción reivindicatoria tiene por finalidad declarar el derecho de dominio a favor de quien lo tenga y por efecto de esta declaración se le debe entregar la cosa que es su dominio con sus frutos y accesiones...”. (Miguel A. Pangrazio, Código Civil Paraguayo Comentado”.
“En conclusión, el impedimento de la actora de inscribir el contrato en los Registros Públicos no puede servir de invocación y menos justificativo legal que torne procedente demanda, en razón que la acción solo es viable para el propietario del bien inmueble debidamente inscripto en los Registros Públicos, conforme al artículo 2407 del Código Civil que dice: “La acción reivindicatoria compete al propietario de la cosa y los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión...”.
“La ley es tan diáfana en el thema decidendum: la propiedad solo puede ser probada con la inscripción en los Registros Públicos, “conditio sine qua non” para la viabilidad de cualquier y toda reclamación en el sentido que juzgamos”. Fuente: Fallo de la Sala Civil.