Evolución de la construcción: de vivienda a corporativo, industrial y parques logísticos

En Asunción, las grúas se levantan sobre Carmelitas, sobre la Costanera, sobre Villa Morra y Molas López, mientras a pocos kilómetros, en Central, otros galpones logísticos crecen a buen ritmo.

Más lejos, en Ciudad del Este y Encarnación, el cemento avanza con una lógica propia, ligada al comercio de frontera y al turismo. No es un boom uniforme: es un mosaico en evolución.

Un negocio con más de una velocidad

La Cámara Paraguaya de la Industria de la Construcción (Capaco) reúne a 225 socios, entre grandes desarrolladoras, constructoras medianas, pequeños constructores e inversores particulares. Esa mezcla, lejos de ser un detalle de socios, define cómo funciona el sector.

“Las grandes desarrolladoras concentran buena parte de los proyectos de mayor escala, principalmente en edificios residenciales, corporativos, logísticos y desarrollos de uso mixto”, explica José Luis Heisecke, presidente de Capaco.

Las empresas medianas y los pequeños constructores, en cambio, mantienen un peso relevante en viviendas unifamiliares, reformas y obras comerciales de menor escala.

Para Heisecke, esa diversidad es una fortaleza: permite atender distintos segmentos de demanda y sostener una red amplia de empleo y proveedores. No es un dato menor en un sector que, según cifras del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC), ocupa de forma directa a unas 300.000 personas y que el Banco Central del Paraguay (BCP) calcula el equivalente al 6,5% del producto interno bruto (PIB).

Capaco proyecta que el sector de la construcción cierre 2026 con un crecimiento del 3,5% y una producción cercana a los US$ 3.700 millones, impulsada por la inversión privada, mientras la obra pública mantiene un ritmo más irregular.

El empleo también viene en ascenso: de unos 234.000 trabajadores registrados a comienzos de 2025, el propio Heisecke ubica hoy la cifra cerca de los 300.000, sostenida principalmente por el dinamismo de la actividad privada.

La demanda cambió

La segmentación, sostiene Heisecke, también se replica del lado de los compradores. Existe un mercado consolidado de ingresos medios y medios-altos que compra tanto para vivienda propia como para inversión, sobre todo en departamentos.

Pero hay otro tramo, más numeroso y hasta hace poco desatendido: familias de clase media trabajadora que históricamente no calificaban para un crédito hipotecario tradicional. Programas como Che Róga Porã empezaron a cambiar esa ecuación.

El programa, que ofrece una tasa fija de 6,5% anual a hasta 30 años de plazo, suma más de 6.100 familias con créditos preaprobados o en análisis y apunta a cerrar el año con entre 7.000 y 7.500 operaciones concretadas, según el Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH).

Su versión 3.0, lanzada este año, elevó de seis a nueve salarios mínimos el tope de ingresos para acceder al beneficio, un ajuste que amplía el universo de familias que hasta ahora quedaban afuera de las condiciones tradicionales de crédito.

A ese componente social se suma la inversión, local y extranjera, orientada a unidades de renta, que mantiene activo el desarrollo de nuevos proyectos residenciales.

Construcción industrial — La demanda del sector industrial se proyecta como una fuente de crecimiento para el rubro: corporativo, industrial y galpones logísticos.

Nuevo mapa: Torres, barrios cerrados y galpones

Los segmentos que hoy muestran mayor dinamismo, según Capaco, son los departamentos residenciales, los desarrollos en altura, los barrios cerrados, los proyectos logísticos e industriales y la vivienda para segmentos medios. Los desarrollos de uso mixto, que combinan vivienda, oficinas, servicios y comercio en una misma área, empiezan a ganar terreno.

La ubicación marca la diferencia. En Asunción y Central predominan los proyectos residenciales en altura y los desarrollos urbanos; en el resto del país pesan más los proyectos industriales, logísticos y habitacionales.

De cara a los próximos años, Capaco identifica oportunidades en parques industriales, centros logísticos, corredores de transporte y desarrollos urbanos de uso mixto, además de sistemas constructivos industrializados y proyectos con criterios de sostenibilidad y eficiencia energética.

Cuánto cuesta construir y cuánto comprar

El costo de construcción por metro cuadrado varía según el tipo de obra, la ubicación, el sistema constructivo y el nivel de terminación. Como referencia, una vivienda de terminación estándar puede ubicarse entre US$ 500 y US$ 800 por m2, mientras que los edificios en altura o con especificaciones superiores superan ampliamente los US$ 1.000. En departamentos nuevos, los valores parten de entre US$ 1.200 y US$ 1.500 por m2 en segmentos medios y pueden superar los US$ 2.000, o incluso los US$ 2.500, en zonas premium.

Heisecke aclara que se trata de valores referenciales, cada proyecto tiene su propia estructura de materiales, mano de obra e instalaciones, y remarca una distinción que muchas veces se pierde: el costo de construcción no es lo mismo que el precio de venta. Este último incorpora, además, el valor del terreno, el financiamiento, los impuestos, la comercialización, la infraestructura y el margen del desarrollador.

“No existe un único modelo ganador: la rentabilidad depende de la ubicación, el costo del terreno, el acceso al financiamiento y la eficiencia constructiva”, resume Heisecke.

El sector, agrega, avanza además hacia sistemas industrializados y prefabricados, capaces de reducir tiempos de ejecución cuando se aplican correctamente.

Financiamiento, la llave para ampliar el mercado

Uno de los principales factores para el desarrollo del sector continúa siendo el acceso al financiamiento, enfatiza Heisecke. Las tasas de interés, el monto de la cuota inicial y el plazo del crédito resultan determinantes para que las familias puedan acceder a una vivienda.

En ese sentido, considera fundamental ampliar los mecanismos de crédito hipotecario y sostener programas dirigidos a la clase media. Existe una demanda real que muchas veces no llega a convertirse en compra debido a la falta de condiciones financieras adecuadas.

Heisecke insiste en que hace falta ampliar los mecanismos de crédito hipotecario y sostener los programas dirigidos a la clase media. Existe, dice, una demanda real que muchas veces no llega a convertirse en compra por falta de condiciones financieras adecuadas.

La Agencia Financiera de Desarrollo (AFD), que canaliza buena parte de esos créditos, ya ejecutó este año más de US$ 86 millones dentro del programa y acumula US$ 185 millones desde su lanzamiento.

Pero el cuello de botella sigue estando del lado de la demanda: la calificación crediticia continúa siendo el principal obstáculo para las familias, que además deben mantener la cuota mensual por debajo del 40% de su ingreso. Destrabar ese acceso, sumando entidades financieras y garantizando fondos permanentes, es tan urgente como construir más viviendas.

El 80% de la demanda de inversión va a un solo producto

Gonzalo Faccas, socio director de EYDISA, diagnóstica al mercado en proceso de diversificación: crecimiento residencial, corporativo, industrial y logístico, pero agrega un dato que resume buena parte del negocio actual: alrededor del 80% de la demanda de inversión inmobiliaria se concentra en departamentos bien ubicados, principalmente entre US$ 70.000 y US$ 250.000.

La razón –explica– es simple: monto de entrada relativamente accesible, mercado amplio tanto para la venta como para el alquiler y mayor facilidad para entender el comportamiento del activo.

No es casual, entonces, que en el segmento de departamentos cerca del 75% de los compradores sean inversores que destinan la unidad al alquiler, con buenos niveles de ocupación gracias a la demanda de quienes buscan vivir cerca del trabajo y reducir tiempos de traslado.

Oficinas, industria y logística: el otro negocio

Las oficinas ofrecen otro tipo de ecuación, dice Faccas: retornos atractivos, contratos más extensos, menor rotación y menos desgaste operativo para el propietario, aunque con una inversión inicial más alta y un perfil de inversor más sofisticado.

Los segmentos industrial y logístico responden a una lógica distinta, ligada al crecimiento de las empresas, sus necesidades de almacenamiento y su acceso a infraestructura. Mientras los proyectos residenciales y corporativos se concentran en Asunción y el área metropolitana, las inversiones industriales y logísticas siguen los corredores de acceso, los parques industriales y las zonas estratégicas para el movimiento de mercaderías.

El mapa se corre de Asunción

Asunción y Central siguen concentrando buena parte de la actividad, pero Faccas observa una tendencia clara hacia la descentralización. La capital mantiene su fortaleza en los segmentos residencial y corporativo gracias a su infraestructura y conectividad; Central permite desarrollar proyectos de mayor escala sobre terrenos más baratos.

Ciudad del Este, impulsada por su actividad comercial y la conexión con Brasil, tiene una dinámica propia: según Faccas, los valores de departamentos publicados ya la ubican cerca de Asunción en precio por metro cuadrado. Encarnación, por su parte, combina demanda residencial con segunda vivienda, turismo e inversión ligada a la calidad de vida.

“El desarrollo inmobiliario paraguayo ya no está pensado exclusivamente desde Asunción”, resume Faccas.

El desafío de leer bien la demanda

Paraguay atraviesa, según Faccas, una etapa en la que convergen el déficit habitacional, el crecimiento de la clase media, un mayor acceso al crédito, la inversión local y extranjera y la expansión empresarial. Todo eso, al mismo tiempo, empuja un nueva demanda de oficinas, depósitos, centros logísticos e industrias, que a su vez genera negocio residencial alrededor de esos nuevos polos.

El crédito como eje de desarrollo

El acceso al financiamiento aparece como uno de los factores con mayor capacidad para transformar el mercado inmobiliario. Una mayor disponibilidad de créditos de largo plazo y tasas razonables permitiría que más familias pasen del alquiler a la propiedad.

Al mismo tiempo, el crecimiento empresarial impulsa nuevas necesidades de oficinas, depósitos, centros logísticos, industrias y espacios comerciales. Este proceso genera también una demanda residencial alrededor de los nuevos polos de actividad.

Para Faccas, Paraguay está ingresando en una etapa en la que convergen déficit habitacional, crecimiento de la clase media, inversión local y extranjera y expansión empresarial.

“El desafío será interpretar cada una de estas demandas y ofrecer el producto adecuado, en la ubicación correcta y a un precio que el mercado realmente pueda absorber”.