Hay un tipo de negocio inmobiliario que no depende de que el mercado suba: depende de tu capacidad de transformar la propiedad antes de venderla. Se llama “flipping” –comprar, reciclar y vender– y en el centro de Asunción encuentra un terreno particularmente fértil para practicarlo.
El centro concentra algo que ninguna zona nueva puede fabricar de un día para el otro: infraestructura construida, plazas, escuelas, patrimonio arquitectónico con carácter y la cercanía inmediata a la Costanera.
En los últimos años, el Estado impulsó inversiones clave en el área, como el cableado subterráneo, US$ 105 millones del MOPC en obras para el centro histórico y una ordenanza municipal que reduce hasta un 52% el impuesto inmobiliario; lo que le falta es cuidado privado. Esa combinación –valor real, inversión pública y precio bajo– es exactamente donde el flipping encuentra su margen.
Cómo funciona el modelo
La lógica es simple de explicar y exigente de ejecutar: comprás una propiedad subvaluada o a reciclar por debajo de su valor potencial; invertís en una reforma integral inteligente en estructura, instalaciones y diseño; y volvés a volcarla al mercado como un producto a estrenar, a su valor real de tasación. Tu ganancia es la diferencia entre el precio de venta y la suma de la compra, más el costo de obra.
La ganancia se asegura en la compra
En el house flipping, la rentabilidad no proviene de especular a futuro esperando que la zona suba de precio. El margen se construye desde el primer día al detectar inmuebles con “descuento por deterioro”: oportunidades donde el costo de reforma es significativamente menor al valor final del activo.
Tres variables definen la rentabilidad real de la operación:
- El precio de entrada: el margen se asegura en la compra. Adquirir una propiedad sobrevaluada bajo la premisa de “reciclar” es el tropiezo más recurrente del principiante.
- El costo real de la reforma: subestimar el presupuesto de obra destruye cualquier margen. Resulta indispensable proyectar con profesionales experimentados, números conservadores y un colchón para imprevistos.
- El uso final del activo: un inmueble no vale lo mismo como vivienda, oficina o local comercial. Definir el perfil del comprador antes de la adquisición diferencia una remodelación estratégica de un gasto innecesario.
Por qué el centro y sus números
Aunque se puede hacer flipping en cualquier barrio, la mayor oportunidad está hoy en el centro histórico de Asunción. En barrios como Catedral, General Díaz, La Encarnación y San Roque, una casona a remodelar cotiza entre US$ 500 y US$ 800 el m², frente a los US$ 1.000 a US$ 1.400 m² de un edificio a estrenar en la misma zona, o los US$ 1.800 a US$ 2.200 m² del eje corporativo.
Esta brecha implica menor capital de entrada y alto potencial de revalorización, impulsado por una alta demanda de alquiler (estudiantes, funcionarios y Airbnb). Además, si bien muchas casonas poseen protección patrimonial que limita reformas de fachada, a cambio existen exenciones tributarias que favorecen al desarrollador.
Para dimensionar el negocio: una casona a reciclar ronda los US$ 500 por m² y una obra integral US$ 350 m², sumando un costo total de US$ 850 por m². Vendida y reciclada a US$ 1.200 por m² deja un margen del 30% al 40% sobre el capital invertido en un ciclo de 6 a 18 meses.
El centro de Asunción no está en decadencia; está lleno de metros cuadrados con valor dormido. El negocio es saber comprar, transformarlo rápido y recuperar tu capital.
*Socio Fundador - Ochenta SA.