Conforme con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en términos cuantitativos la cantidad de viviendas particulares pasó de 244.742 unidades en 1950 a 1.749.336 en 2022. Este incremento implica que el stock habitacional se multiplicó por más de siete en poco más de siete décadas.
El crecimiento no fue lineal, pero sí persistente. Entre 1950 y 1972, el número de viviendas aumentó de 244.742 a 428.111, acompañando el crecimiento poblacional y la expansión urbana inicial. Posteriormente, el proceso se aceleró con mayor intensidad: en 1992 ya se registraban 855.547 viviendas, cifra que superó el millón en 2002 y alcanzó 1.223.165 en 2012.
La última década profundizó esta tendencia. Entre 2012 y 2022, el número de viviendas creció en más de 526.000 unidades, hasta llegar a 1.749.336, salto que refleja no solo el crecimiento demográfico, sino también una mayor formación de hogares, un proceso de urbanización más extendido y una mayor demanda habitacional asociada al aumento del ingreso, al acceso al crédito y a cambios en la estructura familiar.
En paralelo, el promedio de ocupantes por vivienda siguió una trayectoria inversa. En 1950, cada vivienda albergaba en promedio 5,4 personas, un nivel que se mantuvo prácticamente sin cambios hasta 1972. A partir de la década de 1980 se observa un descenso progresivo. En 1982, el promedio bajó a 5,2 ocupantes; en 1992 cayó a 4,8 y en 2002 a 4,7. El ajuste más marcado se produjo en las últimas dos décadas: en 2012 el promedio se redujo a 3,9 personas y en 2022 alcanzó 3,5 ocupantes por vivienda.
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La reducción sostenida en el tamaño de los hogares es consistente con varios factores estructurales. Por un lado, la transición demográfica, caracterizada por una menor tasa de fecundidad y un retraso en la conformación de familias numerosas, ha tenido un impacto directo en la cantidad de personas por vivienda. Por otro, los cambios culturales y laborales han favorecido la proliferación de hogares unipersonales o de menor tamaño, especialmente en zonas urbanas.
La combinación de más viviendas con menos ocupantes por unidad tiene implicancias relevantes. En primer lugar, explica por qué la demanda habitacional crece a un ritmo superior al crecimiento poblacional.
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Incluso con una desaceleración demográfica, la necesidad de nuevas viviendas se mantiene elevada debido a la fragmentación de los hogares. Esto ejerce presión sobre el mercado inmobiliario, el suelo urbano y la infraestructura de servicios básicos.
Asimismo, este proceso incide sobre el patrón de consumo. Hogares más pequeños tienden a demandar más unidades habitacionales, más equipamiento doméstico y mayor provisión de servicios por persona, lo que tiene efectos multiplicadores sobre sectores como la construcción, los materiales, la energía y el transporte urbano.
Al mismo tiempo, plantea desafíos en términos de planificación urbana, ya que el crecimiento habitacional debe acompañarse de inversión en redes viales, saneamiento, electricidad y transporte público.
Otro aspecto relevante es el impacto distributivo. El aumento en la cantidad de viviendas no implica necesariamente una mejora homogénea en las condiciones habitacionales.
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La reducción del tamaño promedio de los hogares puede convivir con déficits cualitativos, como viviendas precarias, hacinamiento en sectores específicos o dificultades de acceso a vivienda propia para determinados grupos de ingresos.
Por ello, la lectura conjunta de ambos indicadores resulta clave para anticipar la evolución del mercado inmobiliario, orientar la inversión pública y privada diseñar políticas que respondan a las nuevas formas de habitar el país.
* Este material fue elaborado por MF Economía e Inversiones.