En enero de 2026, el Presidente Santiago Peña firmó el decreto mediante el cual reglamentó la Ley 7424/25 que creó el Registro Unificado Nacional (RUN). Se trata de una fusión de la Dirección General de los Registros Públicos, dependiente de la Corte Suprema de Justicia; el Servicio Nacional de Catastro, que dependía de Tirbutación y esta a su vez del Ministerio de Hacienda (hoy Economía); y el Departamento de Agrimensura y Geodesia del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC).
A más de cinco meses de la entrada en vigencia del RUN, gremios de escribanos manifestaron su preocupación por la falta de una integración efectiva entre los Registros Públicos, Catastro y Agrimensura. Además, alertaron sobre los potenciales riesgos que esta situación representa para la seguridad jurídica de las operaciones inmobiliarias.
La vicepresidenta del Colegio de Escribanos del Paraguay (CEP), Katia Ayala Ratti, y la presidenta del Consejo de Notarios Públicos del Paraguay, Ana María Niella, coincidieron en conversación con ABC en que la implementación del RUN aún no garantiza plenamente la seguridad jurídica en operaciones inmobiliarias.
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Ante estas críticas, la gerente superior del RUN (exdirectora de Registros Públicos), Lourdes González, admitió en entrevista con ABC que todavía no existe interoperabilidad plena entre las bases de datos. Afirmó que la digitalización completa del acervo documental podría extenderse por al menos cinco años.
Inconsistencias en normativa impacta en trámites
La vicepresidenta del CEP contó que las diversas inconsistencias normativas, posteriormente corregidas mediante resoluciones y circulares, impactaron directamente en la previsibilidad de los trámites y en la seguridad de los usuarios del sistema.
En esa línea, agregó que la aplicación de criterios cambiantes en materia catastral derivó también en exigencias adicionales no previstas inicialmente para los usuarios y profesionales. “La falta de reglas claras y estables afecta directamente la seguridad jurídica”, remarcó Ayala.
Por su parte, la presidenta del Consejo refirió que “lejos de visualizar un fortalecimiento de las garantías que tradicionalmente ofrecía el sistema registral, constaron la aparición de situaciones que generan preocupación”, señaló.
Entre los documentos, que generan intraquilidad al ser tramitados, dijo, se encuentran los nuevos Certificados Catastrales Registrales, que reemplazaron a los antiguos Certificados de Condiciones de Dominio. Según dijo Niella, estos documentos no siempre van a reflejar adecuadamente solicitudes previas ni garantizarán la reserva de prioridad registral.
Demoras en procedimientos de apelación
También desde el CEP alertaron sobre demoras en los procedimientos de apelación ante observaciones, que en muchos casos pueden extenderse alrededor de treinta días o más.
En ese lapso, según explicó el gremio, la documentación puede perder su utilidad práctica por el vencimiento de la reserva de prioridad registral. A esto se suman preocupaciones sobre la confiabilidad de la información registral y catastral disponible, así como casos de inmuebles que aún no cuentan con representación gráfica integrada al sistema.
Preocupación por tasas aplicables a actos registrales
Otro aspecto de preocupación, afirmó Niella, está vinculado la exigencia de una nueva tasa del 0,85% del valor del negocio jurídico. Según advirtió, en determinados casos podría generar cuestionamientos de orden constitucional.
“Cuando no se produce el servicio de inscripción, exigir nuevamente una tasa porcentual podría constituir una eventual situación de inconstitucionalidad por la prohibición de doble imposición o incluso un enriquecimiento sin justa causa”, afirmó Niella.
Detectan inconsistencias en datos de inmuebles
Ante estos cuestionamientos de escribanos, la gerente superior del RUN, Lourdes González, explicó que en los primeros meses de implementación del registro ya fueron identificados diversos casos de diferencias entre la información registral, catastral y gráfica de los inmuebles. Sin embargo, aclaró que la mayoría de estas situaciones no implica conflictos de propiedad ni superposición efectiva de derechos.
Entre las inconsistencias detectadas figuran errores de ubicación cartográfica, diferencias de superficie, nomenclaturas divergentes y antecedentes documentales provenientes de sistemas anteriores, según contó.
González aseguró que para tales casos la “ley prevé mecanismos de subsanación administrativa sin necesidad de recurrir a los estrados judiciales”, acotó.
Sin interoperabilidad plena
Por otro lado, González admitió que uno de los principales desafíos reconocidos por la institución es la falta de integración total entre las bases de datos catastrales y registrales.
En ese sentido, refirió que para lograr la interoperabilidad plena “debe realizarse una fuerte inversión presupuestaria y un tiempo de implementación que podría demorar aún algunos años”, aseguró.
Por ese motivo, sostuvo que la mayor parte de las inconsistencias se detecta actualmente durante la etapa de certificación catastro-registral, donde posteriormente son sometidas a procedimientos administrativos de revisión y corrección por parte de la Dirección a su cargo.
Sobre dichas inconsistencias detectadas, González dijo que se tendrá “información más precisa” al cumplirse el primer año de la implementación del RUN.
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Casos de superposición
En cuanto a eventuales casos de doble titulación, la funcionaria explicó que es necesario diferenciar entre tres fenómenos distintos: los solapamientos gráficos, las afectaciones gráficas derivadas de errores documentales y las verdaderas superposiciones jurídicas de títulos.
Estas últimas dijo representan los casos más complejos y requieren análisis técnicos, jurídicos y verificaciones de campo para confirmar si dos derechos recaen efectivamente sobre una misma porción de territorio.
Inmuebles públicos en conflicto con inmuebles privados
Agregó que, los pocos casos detectados hasta el momento involucran principalmente inmuebles pertenecientes al dominio público municipal o estatal en conflicto con propiedades privadas.
La directora dijo que el RUN no debe ser entendido solamente como una herramienta que “detecta superposiciones”, sino como un sistema que permite diferenciar técnicamente entre errores gráficos, desplazamientos cartográficos, inconsistencias documentales y verdaderos conflictos jurídicos de titularidad.
Afirmó que el objetivo institucional es avanzar progresivamente desde un modelo basado predominantemente en antecedentes documentales hacia un catastro con mayor sustento geométrico y territorial, conforme al mandato de modernización, integración y fortalecimiento de la seguridad jurídica previsto en la Ley Nº 7.424/2025.
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Digitalización de 70 millones de folios
Otro de los proyectos estratégicos del RUN es la digitalización completa del patrimonio documental inmobiliario del país.
Según lo señalado, el acervo institucional comprende aproximadamente 2,5 millones de títulos de propiedad equivalentes a unos 70 millones de folios o imágenes.
Si bien la Corte Suprema de Justicia inició el proceso de modernización registral en 2009 mediante el Sistema Informático Registral (SIR), la gerente del RUN afirmó que la digitalización integral actualmente se encuentra en etapa licitatoria para avanzar con la conversión certificada de la documentación física.
Finalmente, González afirmó que según, las estimaciones oficiales, para subsanar todas estas situaciones, se contempla una ejecución progresiva de aproximadamente cinco años.