El aumento del 4,1% en el valor fiscal de la tierra impacta este año a 60 barrios de Asunción. Esta actualización, basada en la variación del IPC, exceptúa al Centro Histórico, donde rige una reducción del 50%. Muchos contribuyentes se preguntan ahora cómo calcular el monto exacto que deben abonar anualmente al municipio.
La base imponible se establece mediante la Avaluación Fiscal del Servicio Nacional de Catastro, dependiente del Ministerio de Economía. El Impuesto Inmobiliario corresponde exactamente al 1% del valor total determinado en dicha evaluación técnica. Es fundamental entender que el valor se ajusta anualmente según la inflación registrada el año anterior.
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Para inmuebles urbanos, la valoración de la tierra se obtiene multiplicando la superficie por el valor fiscal del terreno. Se toma el valor del frente de la calle y, si tiene varios, se aplica siempre el de mayor costo. Este dato es el primer paso para iniciar el cálculo matemático de su propiedad.
Al valor de la tierra se le debe sumar la valoración de las edificaciones según su categoría de construcción. Existen 9 categorías que dependen de la calidad y el uso de los materiales, abarcando desde el hormigón hasta el adobe. A mayor calidad constructiva, mayor será la avaluación fiscal que determine el Catastro.
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La fórmula
Tomemos como ejemplo un terreno estándar de 12 metros de frente por 30 de fondo (360 m²). Si este inmueble se ubica en la Zona U5, que incluye barrios como Tacumbú u Obrero, los valores varían según si la calle cuenta con asfalto, empedrado o es de tierra.
En la Zona U5, el valor fiscal por metro cuadrado para una calle con asfalto es de G. 402.547. Multiplicando la superficie de 360 m² por este valor, obtenemos una avaluación de la tierra de G. 144.916.920. Si el terreno está sobre calle empedrada, el valor bajaría a G. 75.015.720. Este monto representa la base imponible del terreno antes de sumar cualquier mejora edificada.
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A este resultado se le debe adicionar el valor de lo edificado, calculado por la superficie techada de la vivienda. Las categorías consideran materiales como estructuras de acero, madera o paneles prefabricados de yeso cartón. Cada metro cuadrado construido suma un valor específico según la clasificación técnica que posea la obra.
Una vez obtenida la suma de la tierra y la edificación, el impuesto a pagar es el 1% de ese total. Por ejemplo, si la avaluación fiscal total resultante fuera de G. 200.000.000, el impuesto anual sería de G. 2.000.000. Este cálculo sencillo permite al contribuyente planificar sus finanzas con antelación y evitar recargos.
Promociones durante enero
Históricamente, enero es el mes de mayor recaudación de la Municipalidad de Asunción, por el vencimiento de algunos tributos y por las facilidades que se otorgan anualmente, como parte de una campaña para buscar mejorar la recaudación.
La campaña “Enero Off”, ofrece una exoneración del 100% de multas y recargos, por pagos al contado de impuestos, tasas, cánones y contribuciones especiales atrasados, en un solo pago. La disposición rige hasta el 31 de enero.
Durante el primer mes del año también rige un 12% de descuento en la patente de rodados 2026.
Asimismo, hasta el 31 de enero rige también un 10% de descuento para aquellos contribuyentes que quieran cancelar en un solo pago sus impuestos y tasas de 2026. El descuento rige también para la patente comercial.
El Centro Histórico, la excepción
Desde el 2 de enero, comenzó a regir también la reducción del 50% en la base imponible para el cálculo del impuesto inmobiliario en el Centro Histórico de Asunción. El intendente, Luis Bello (ANR-cartista), había confirmado que, tras la emisión del decreto 5.181 del Poder Ejecutivo, el 23 de diciembre, entró en vigor la ordenanza 193/25 que creó la nueva zona urbana impositiva ZU16.
Con ello, los propietarios de inmuebles ubicados en el perímetro establecido en aquella ordenanza, tendrán una equiparación de la base imponible que rige para la zona urbana impositiva ZU7, que afecta a barrios conocidos, como Obrero, Tacumbú o Villa Morra. Estas zonas pagan la mitad de lo que corresponde a las zonas más exclusivas de la capital.
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El objetivo de esta reducción, según la gestión del intendente Bello, atraer nuevas inversiones, que sea una opción de vivienda atractiva, tanto para jóvenes como para personas de la tercera edad, fomentando un nuevo dinamismo urbano y la restauración de edificios históricos. Alegan que, a pesar de su valor patrimonial, la zona se encuentra degradada y sufre de una carga impositiva desproporcionada.
Con esta nueva disposición, quienes sean propietarios de viviendas en el Centro Histórico pasarán a pagar entre G. 268.365 y G. 74.194 por metro cuadrado de tierra de sus propiedades. A esto se suma el valor fiscal por la superficie edificada. Para el uso residencial, por ejemplo, en el Centro Histórico, se cobrará G. 627.499 por metro cuadrado. En tanto, las construcciones con estructura de acero (edificios), pagarán G. 288.886 por metro cuadrado.