El mercado inmobiliario paraguayo atraviesa una etapa de expansión, con nuevos desarrollos en Asunción, el Área Metropolitana y ciudades del interior. ABC Color conversó con dos referentes del rubro y cotejó datos de la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD), que demuestran cuánto es el ingreso mínimo que debe tener un beneficiario para ser sujeto a crédito para la casa propia.
Sepa el rango de ingresos de los beneficiarios de la vivienda
Si bien se reporta crecimiento de la oferta en desarrollo inmobiliario, el acceso al financiamiento habitacional sigue concentrándose en los hogares con mayores ingresos, según datos proveídos por la AFD.
Sobre los créditos aprobados desde 2021 hasta junio de 2026, los documentos muestran que el 52% de los beneficiarios tiene ingresos familiares globales superiores a G. 10 millones y otro 42% se encuentra entre G. 5 millones y G. 10 millones.
En el otro extremo, solo el 1% tiene ingresos de hasta G. 3 millones, siempre en el mismo periodo de tiempo, mientras que el 5% se ubica entre G. 3 millones y G. 5 millones.
Montos que aprobó AFD en cinco años
Entre 2021 y junio de 2026, la AFD aprobó 19.909 créditos para vivienda por US$ 886,9 millones, de acuerdo con la cifra oficial.
Solo en 2025 se aprobaron 3.816 operaciones por US$ 169,9 millones, mientras que en los primeros seis meses de 2026 se registraron 3.694 créditos por US$ 174,3 millones.
El ritmo de financiamiento muestra una demanda sostenida. La propia AFD reportó que durante el primer cuatrimestre de 2026 destinó US$ 105 millones a Che Róga Porã, con beneficios para unas 2.400 familias.
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¿Qué prefieren los paraguayos: vivienda, dúplex o departamento?
La AFD también informó sobre el tipo de vivienda que buscan más los paraguayos y paraguayas.
En los cinco años analizados, 17.370 beneficiarios accedieron a financiamiento para casas, equivalentes al 87% del total. Los departamentos representaron 1.328 beneficiarios, el 7%, mientras que los dúplex alcanzaron 1.168, el 6%.
Departamentos para inversores, casas para familias
Sobre estos datos, el analista inmobiliario Mario Contreras afirmó a nuestro diario que observa una segmentación cada vez mayor de la demanda. “Los departamentos compactos ubicados en zonas con alta demanda de alquiler atraen principalmente a compradores que buscan generar renta, proteger patrimonio o diversificar inversiones”, resaltó.
En tanto que las familias, explicó, buscan vivienda propia y tienen otras prioridades. “Las familias tienden a inclinarse hacia casas, dúplex o unidades de mayor superficie”, resaltó.
Dijo que esta segmentación explica parte de la expansión de nuevos proyectos en zonas de Asunción y el área metropolitana. “La vivienda compite por precio, pero también por ubicación, servicios y tiempo de traslado”, refirió.
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El promedio de los créditos muestra la distancia entre segmentos
Por otro lado, los montos financiados también muestran diferencias dentro del mercado habitacional. Durante el primer semestre de 2026, el crédito promedio de Che Róga Porã alcanzó US$ 77.690 por operación. En Mi Casa el promedio fue de US$ 63.620, mientras que Primera Vivienda registró US$ 41.911. La diferencia refleja que no existe un único comprador de vivienda ni un único producto crediticio.
Los programas atienden segmentos con distintas capacidades de pago. Che Róga Porã, por ejemplo, permite actualmente financiar la compra de viviendas en pozo, casas, dúplex o departamentos, además de terrenos con construcción y refacciones, bajo condiciones determinadas por el nivel de ingresos.
¿Es el ingreso el principal filtro?
El acceso al financiamiento está condicionado por la capacidad de pago del hogar. En los productos habitacionales de la AFD, la cuota tiene límites respecto del ingreso familiar. Primera Vivienda, por ejemplo, establece que los ingresos globales familiares no deben superar ocho salarios mínimos y que la cuota no puede superar el 40% del ingreso familiar.
Che Róga Porã 3.0 amplió posteriormente el universo de ingresos hasta nueve salarios mínimos y estableció distintos rangos de financiamiento según el nivel de ingresos y la ubicación de la vivienda.
Los ingresos, la capacidad de ahorro, la informalidad laboral, el historial crediticio y el precio de la vivienda determinan quién puede convertir la oferta disponible en una compra efectiva, de acuerdo con lo explicado.
El problema no es solamente construir más viviendas
Sin embargo, datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) revelan que el déficit habitacional en Paraguay es principalmente cualitativo y no cuantitativo. Esto significa que hay más casas que necesitan refaccionarse (1.008.534 unidades) que viviendas nuevas (108.678).
Considerando estos números, se llega a la conclusión de que el aumento de la construcción de viviendas nuevas no resuelve por sí mismo todo el déficit.
La inversión se desplaza hacia el Área Metropolitana
El comportamiento del crédito ocurre mientras los desarrolladores amplían el mapa inmobiliario. El referente del sector, Édgar Salum, identifica a Luque como uno de los polos que gana terreno, impulsado por su cercanía con el eje corporativo y por menores costos y exigencias frente a Asunción.
“Se está extendiendo esta tipología hacia la zona CIT y ciudad de Luque, este último podríamos decir que alentado por la proximidad de la zona corporativa y también desalentado por la burocracia y los costos de lo que implica desarrollar en Asunción comparado con Luque”, manifestó.
Añadió que el desplazamiento también alcanza a otras zonas del Área Metropolitana y responde a una transformación de las decisiones de compra. “La proximidad al trabajo, los colegios y las universidades adquiere mayor peso frente al tiempo que implica el traslado diario”, explicó.
Infraestructura: el otro límite del crecimiento
En otro orden, Salum sostuvo que la inversión privada avanza más rápido que la capacidad de respuesta de la infraestructura pública.
Dijo que la presión alcanza a calles, plazas, sistema eléctrico y desagües cloacales y pluviales. El problema adquiere mayor dimensión cuando nuevos proyectos se concentran en determinados corredores urbanos y aumentan la demanda sobre servicios existentes.
Refirió que la expansión hacia Luque y otras zonas del Área Metropolitana puede aliviar parte de los costos que enfrenta el desarrollo en Asunción, pero también traslada la necesidad de infraestructura hacia territorios que deben acompañar el crecimiento inmobiliario.
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Ciudad del Este también amplía el mercado
Asimismo, Salum identificó a Ciudad del Este como la ciudad del interior con mayor desarrollo inmobiliario en este momento. Encarnación es otra localidad identificada como polo de desarrollo.
“El crecimiento territorial abre nuevos mercados para los desarrolladores, aunque la capacidad de compra y las condiciones urbanas son diferentes en cada ciudad”, concluyó Salum.