En los pozos de fundación de Luque, donde EYDISA levanta Marena, cada camión de hormigón que llega hoy cuesta casi el doble que hace dos años. Es una cifra que los desarrolladores revisan obra por obra, presupuesto por presupuesto, antes de dar la orden de compra.

“El incremento sostenido de los costos de construcción se convirtió en uno de los principales desafíos para el desarrollo inmobiliario”, dice Gonzalo Faccas, socio director de EYDISA, y aclara: la preocupación del sector no pasa solo por el nivel actual de los precios, sino por la velocidad con la que determinados insumos aumentan por encima de la inflación general.

No es solo el cemento

Producción, energía, combustibles, transporte, logística: la lista de factores que empujan los costos es larga, según Faccas. A eso se suma una estructura de mercado donde todavía hay muy poca competencia entre proveedores.

El fenómeno no se limita al cemento. Hormigón, acero, varillas, perfiles, chapas, materiales eléctricos, cañerías, mano de obra y varios servicios ligados a la construcción subieron en simultáneo. Una obra está compuesta por cientos de rubros, explica Faccas, y cuando varios de los principales aumentan al mismo tiempo, el impacto acumulado se vuelve significativo.

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Hormigón: +62% en dos años

El dato más representativo está en el hormigón: su precio fue elevado aproximadamente 62% entre 2024 y 2026, según Faccas. Es uno de los componentes estructurales centrales de un edificio, con un valor que hoy depende de resistencia, volumen, bombeo y condiciones comerciales. El hormigón elaborado para obras importantes se ubica entre G. 1.100.000 y G. 1.250.000 por metro cúbico.

El incremento obligó a los desarrolladores a revisar permanentemente presupuestos, especificaciones y estrategias de compra. “La ingeniería de costos pasó a convertirse prácticamente en una disciplina central dentro del desarrollo inmobiliario”, afirma.

La estructura pesa hasta 25% del costo

Junto con el acero, el hormigón es la base estructural de cualquier edificio. Según la tipología del proyecto, la estructura representa entre 15% y 25% del costo directo de construcción. Cuando uno de sus principales insumos sube 62% en apenas dos años, el efecto llega inevitablemente al costo final de las obras y a la rentabilidad de los proyectos.

Para el sector, el problema no es solo cuánto cuesta hoy un insumo, sino su velocidad de cambio: un aumento acelerado altera las proyecciones hechas al inicio de un emprendimiento y obliga a recalcular constantemente las variables financieras.

La presión llega en un momento de desaceleración para el sector: la Cámara Paraguaya de la Construcción (Capaco) proyecta para 2026 un crecimiento de 3,5% y una producción de US$ 3.700 millones, por debajo del 4,2% estimado para el PIB. El promedio de los últimos cinco años, 2,8%, también quedó rezagado frente al 4% de la economía en su conjunto.

Vender hoy, construir mañana: el descalce

Uno de los principales desafíos del negocio inmobiliario es el tiempo de ejecución: muchas veces una obra empieza a venderse dos o tres años antes de terminarse. El precio de venta de una unidad queda fijado en un momento puntual, mientras los costos de construcción siguen evolucionando durante toda la obra.

Cuando los costos suben más de lo previsto, el primer golpe lo absorbe el margen del desarrollador o de la constructora. Parte de ese aumento debería trasladarse al precio de venta en los proyectos nuevos, pero el mercado tiene un límite de capacidad de pago.

Esto genera una paradoja: es posible construir y vender más metros cuadrados y, aun así, ganar menos por cada uno. Más costos no se traduce necesariamente en un mejor resultado económico.

Dólar más bajo no es una buena noticia

A la presión de los insumos se suma otro factor: la apreciación del guaraní. El dólar arrancó 2026 en torno a G. 6.227 y llegó a cotizar por debajo de G. 6.000 en agosto, una caída superior a 10% en el año, según cifras del Banco Central del Paraguay. Para Faccas, un dólar más bajo no representa un beneficio neto para el desarrollador inmobiliario.

Prácticamente el 100% de los ingresos de Faccas por venta de departamentos está en dólares, mientras una parte importante de los costos, hormigón, cemento, mano de obra, transporte, energía, se paga en guaraníes.

La combinación de un dólar más bajo y costos locales más altos genera una doble presión sobre los márgenes: la empresa recibe menos guaraníes por cada dólar vendido y necesita más guaraníes para construir.

“La situación puede tornar inviables proyectos que uno o dos años atrás presentaban una rentabilidad razonable”, advierte. El límite para trasladar los mayores costos al precio final lo pone la capacidad de pago de los compradores. Y si la tendencia continúa, podría afectar el ritmo de nuevas inversiones.

Las empresas pueden trabajar en ingeniería de valor, productividad, negociación con proveedores y eficiencia, reconoce Faccas. Pero llega un punto en el que ninguna mejora de gestión compensa, al mismo tiempo, un fuerte aumento de costos y una apreciación cambiaria.

Por eso, sostiene Faccas, el Banco Central debería prestar mayor atención a la evolución del tipo de cambio y usar las herramientas disponibles para evitar movimientos demasiado bruscos.